📉 商业地产价格又跌了！
根据CoStar最新发布的5月美国商业地产重复交易指数（CCRSI），即便机构买家正在回归，市场价格仍持续走低，尤其是高价值、机构偏好的“投资级资产”受到的冲击最为明显。
本季度将极有可能延续第一季度的走势：租户需求疲软压低估值，买方回归却拉不动价格。
🏢 最大的问题：租户在撤退，空间在释放。
根据CCRSI：
2025年第二季度，预计有5,090万平方英尺的商业空间被腾空
自2025年初以来，已有8,390万平方英尺的空间回到市场
其中近60%的负吸纳（Net Absorption）来自投资级物业
🔍 用CoStar美国资本市场分析主管Chad Littell的话说：
“我们正处于连续第13个季度的12个月吸纳率下滑周期中。”
简单来说，租户退租速度 > 新租入速度。
📉 价格走势分化，高价值资产更受影响
CoStar的两个重要指数走势如下：
1️⃣ 加权复合指数（偏向高价交易）：
5月环比下跌1.3%，连续三个月累计下跌3.5%
2️⃣ 等权复合指数（反映低价、地方性交易）：
5月下跌0.6%，过去三个月基本持平
📌 非住宅类资产（办公、零售、工业）价格过去三个月下跌1.8%
📌 多户住宅（Multifamily）同期仅下跌0.3%
这说明：高端市场更敏感、更脆弱
💰 买家其实在回来！但结构变了
2025年5月，重复销售总额达102亿美元，环比增长1.2%。
其中：
投资级交易：58亿美元，环比增长3.8%
一般商业交易：43亿美元，环比下降2.2%
而过去12个月的累计交易额高达1,295亿美元，比去年同期上涨26.8%，其中投资级交易增长34.7%
也就是说，机构资金在布局，但私人投资者在收缩。
📊 这个数据背后的逻辑是什么？
1️⃣ 机构投资者看重长线配置，资产价格下跌反而提供买点
2️⃣ 私营投资者更受融资成本、利率波动影响，行动趋于谨慎
3️⃣ 即使有买盘，租赁基本面未改善，短期价格仍将承压
📌 一句话总结：
买家回来了，但租户没回来，价格自然起不来。
办公楼空置、零售商退租、工业库存积压，拉长了恢复周期。未来市场的关键，不是买不买的问题，而是“租得出去”与否。
📉 想抄底？先看吸Absorption。
💸 想估值？先问Tenants在哪儿。
#美国商业地产
