今天抽空去看了下中铁建越秀高新璞悦，主城洋房第四代住宅，小区总共6栋楼，高层和洋房都有，面积段126和143平\n \n洋房样板间在6号楼上，143平样板间跟樽樾190平户型格局差不多，四室两厅三卫，北向露台更是直接连接了电梯厅，南向露台可以看到整个小区的园林和高新12小，双卧套设计\n \n劣势在于北向临路，洋房视线受北边高科檀阅里高层影响，而且6号楼主卧在对面楼栋露台上一览无余，基本白天要拉窗帘\n \n高层126的户型样板间，北向露台的户型很不合理，压缩了厨房的空间，两条竖向操作台，不方便以后做饭，除了主卧外，其他卧室都比较小，选择南向露台舒适度更高一点\n \n接下来说下多少钱入手才不会高位站岗？值不值得入手\n成本:土地成本10565，以当下的会所外立面和园林呈现，建安、税金、管理成本预估8500；那么，项目综合成本19000左右。\n利润：\n在行业内，利润率要求比较高的是华润、中海等，达到15%；绿城、保利等，可达到12％左右；根据公开信息，越秀地产2024年的平均利润为1.2%。\n那么按照行业平均标准要求，项目利润率5％算，也就是950/平米\n二手房:\n离项目最近的金茂高新悦园项目，25000-27000的二手房挂牌价，项目本身精装➕科技系统成本在5500左右，那么换算成毛坯，就是19500-21500。\n可怕的是很多房源挂牌半年以上，都没有成交……\n区域内其他城改安置小区，不具备可参考性。\n综合算下来，个人建议项目合理入手价，高层不超过19500，洋房不超过22000……\n当下的市场，买错不只少赚，而是要亏钱。\n购房要理性，投资请慎重。\n关于这个楼盘你有什么看法？欢迎留言#地段决定价值 #洋房 #电梯洋房 #新房 #科技住宅
