先给上两篇复盘笔记的内容做个省流总结：\n 公寓在16年时购入总花费107万英镑\n 0空置率，租客主要是市中心的上班族/留学生\n 每年平均租金毛收入为 £42600，扣除持有和出租成本后，到手的税前租金收入为 £29640\n \n 那接下来第一个问题，账面上来看，买入这套公寓十年，是亏是赚？\n \n首先我去爬了一下这栋楼里同户型2b近一年的二手房成交案例，在大约半年前后有2套分别以94万镑和95万镑的价格成交。现在假设我在持有10年的这个时间点，以94万镑的价格出售这套公寓，并且在持有期间一直出租。\n 如果不考虑贴现，从现金视角来看，这套房子10年的账面盈利是£160400，折年回报率约为1.5%；\n 然而如果考虑贴现（以稳健型基金2%的年收益作为机会成本，结合CBRE给出的1.5%核心房地产风险溢价得出一个3.5%的贴现率），那这套房子的账面表现就有点惨了。贴现后账面净亏损约£161,366，年化折现回报率为-1.62%\n \n也就是说，如果10年前我选择把钱放入一个一个灵活稳健的低收益基金理财，从投资回报的角度看大概率也比持有出租这套房子10年要划算。\n（这还是在不考虑汇率变动，个人薪资收入增加以后的税务负担等的情况的基础上）\n \n 基于以上情况，第二个问题就来了，对于我个人而言，买这套房子划算吗？\n \n对于我个人来说，买这套房子还是划算的，因为它在我人生的某个阶段起到了刚需住房的作用。毕竟我过去十多年都在英国学习工作生活，以我不太能吃苦的性格必然会花每月3000镑以上去租房子住，买房也算是一种长期降本的方式。\n（更主要的原因是站在当时父母的角度，直接把上百万英镑交给20岁的我去做基金理财是不能接受的高风险行为；但买一套能自住，未来还能出租，最终还能卖掉的伦敦核心区房产，反倒是一个稳妥的选择。流通性差反而是他们考量中的优势）\n \n最后总结：如果有明确的自住需求（比如孩子10几岁出国读GCSE，一直到读完硕士回国），那购买伦敦中心区的新建中高端公寓，在未来几年用于自住+出租，是一个在心理和财务上都相对平衡的资产配置。相较于其他很多理财产品，房屋出租的门道也比较浅显，学习成本不高。但是如果作为投资者，从 纯投资回报导向的角度 来伦敦置业的话，那我个人感觉伦敦住宅就不是什么优选了，回报低，成本高，税费复杂，汇率变动大，换汇麻烦，单靠出租收益很难“跑赢市场”。\n \n#伦敦置业 #伦敦投资 #伦敦买房
