高盛6月25日发的这篇《How Will It End?》报告，把日本、韩国、美国的房产案例一一摆出来，很多逻辑确实有参考意义，只是结论读起来总觉得有距离感。\n \n-\n做过十几年的全球资产配置，这种外资机构的\"表格推导法\"并不罕见，说白了，就是先假定一个模型，把人口、资产、出口、政策变量一股脑丢进去，算出来下行要六年、房价要跌多少、GDP要受多少拖累，然后再飘一段\"中国和别人不一样\"的建议。理性归理性，可真正投资或生活在中国、看过周期的人，肯定不会就信那一串数字。\n \n-\n这次高盛报告里最扎眼的核心结论就是：以全球历次房产泡沫崩溃的模式来推，中国这轮房市最少还要跌两年，房价可能总跌幅20-30%，总投资比GDP的比重还会继续下滑。\n \n-\n其实这样的推断，不止是2011年开始到现在，每一次市场情绪低到极点都是这样一套剧本。但中国有中国的特殊性，这种周期和发达经济体，其实差别特别大。像美联储那种等出事后才QE，中国是提前预判，然后一点一点在调结构，边改革边防风险。\n \n-\n房产投资高峰已明显过去。大城市里明显感受到投资属性在退潮，不少70、80后主力有了两套房甚至更多，下一代90、00后数量又少、观念也变了。房产已经不再是\"唯一的归宿\"，至少不是每一个人的硬目标了。这点美日其实早就走过，一线强区、好地段、学区房依然抗跌，城市分化会远远超过市值层面的\"普跌\"。\n \n-\n最后要说的还是政策和结构性机会。外资总喜欢\"延迟救市\"这个指责，我实际感受是，这两年决策层真的在改变打法——避免大水漫灌，而是精准滴灌。房市固然调整，还有制造业投资、地方政府负债结构在重组；有新市民政策、城市更新、保交楼这样的局部托底。不求再高歌猛进，而是慢慢找底、逐渐修复信心。短期确实不容易，但那些喊\"房产崩盘\"、\"全局危机\"的人，大多没在国内长期生活和投资过，对政策的弹性和底线缺乏感知。\n \n-\n房地产下行周期还要持续一阵，尤其三四线城市很难回到过去的繁华，局部还可能继续承压。但一线强区、核心城市在政策和人口资源的支撑下，跌一跌反而是中长期入场的机会。不要幻想所谓的\"普涨普跌\"时代回来了，现在拼的是认知、选区和现金流。至于最坏的时刻是不是还没到？没人能精确踩点，但我更愿意在别人悲观时，提前布局核心资产。\n#房地产 #房产 #房市 #楼市 #Judy妈妈在北卡
