房屋质量瑕疵迟延交房,责任一定是开发商吗?

裁判要点

一审法院判决开发商支付戴某违约金11余万元。

一审法院归纳本案的争议焦点为，逾期交房原因系因质量瑕疵拒收，还是因戴某未缴物业费，开发商拒绝交房。一审法院认为交付房屋是开发商的义务，与戴某向其支付购房款相对应。本案中，双方均确认房屋实际交付时间为2019年3月，故开发商逾期交付房屋在客观上确系违约，但违约责任的承担需要充分考虑违约行为产生的种种原因、双方的过错大小等因素来衡量。结合戴某证据，开发商要求先行缴纳物业费，否则拒绝交房，确系造成逾期交房的原因，但并非唯一原因，从开发商证据看，戴某认为房屋存在质量问题，故房屋未实际交接，之后开发商修复后，戴某于第三次交接未成功后提出要求开发商承担房屋修复期间物业费的要求，后开发商拒绝。

一审法院认为，合同系双方真实意思的表示，依法有效，双方均应恪守履行。开发商的房屋交付流程、房屋交付手续书均明确付清首期物业管理费是房屋交付的程序之一，没有明示如业主不同意支付物业管理费也可进行房屋交接，对此，开发商存在过错，应承担相应的责任。戴某在开发商三次通知交接房屋后，在房屋存在质量瑕疵的情况下，没有向开发商明确自己不缴纳物业费，但同时要求其交付房屋的意思表示，存在过错。之后，戴某在开发商对房屋大部分问题整修完毕后又提出要求其承担整修期间的物业费，双方无法达成一致意见，导致房屋长时期逾期交付。综上，法院结合戴某、开发商的意见、已查明事实、戴某实际损失、双方过错程度、房屋实际整修时间等因素，酌定开发商支付违约金11万余元。

开发商不服一审判决，上诉称其并未强制要求戴某先缴纳物业费才能接收房屋，房屋交接不成的原因在于戴某认为房屋质量存在问题，然该瑕疵并不影响房屋的使用功能，故戴某无权拒收房屋，开发商不应承担延迟交付的违约责任。

二审法院撤销一审判决，驳回戴某诉讼请求。

二审法院认为，戴某提出的违约金计算起始时间为2017年12月16日，而其并未主张房屋在该时间节点尚未符合合同约定的交付标准，故可以认定戴某认为房屋在上述时间节点客观上已经符合合同约定的交付条件。因此，虽双方客观上实际交接房屋的时间为2019年3月，但该时间节点不应简单被认定为双方按照合同约定交付房屋的实际时间。鉴此，本案的争议焦点为在戴某收到收房通知后，于2017年12月未完成房屋交付行为的原因是因房屋质量瑕疵戴某拒收，还是因戴某未缴纳物业费故开发商拒绝交房。

纵观本案证据，一审法院直接得出开发商以未交物业费为由拒绝交付房屋结论的证据仅戴某提交的其与销售刘某的聊天记录。但在本案中，并无证据可以证明刘某有代表开发商作出相应意思表示的授权，客观上从聊天内容而言，刘某回复亦表示其协助沟通，因此该份证据不足以证明开发商因业主未交物业费拒绝交房的事实。戴某曾明确表示2017年12月因发现房屋存在质量问题影响正常使用，导致戴某无法按照合同约定收房。戴某又称2018年4月因发现玻璃问题未整改、地下室热水器电源被擅自拔掉导致其二次收房不成功。在可以确定戴某曾多次通过信函方式向开发商交涉的情况下，戴某却未提交证据证明其曾于2017年12月后向开发商提出在不支付物业费的情况下要求交房的主张。综上所述，戴某在本案中所提交的证据并未达到足以证明相关事实客观真实的盖然性标准，而开发商的证据反而具有一定的优势。

综上，一审法院以开发商未在书面通知中明示如业主不同意支付物业费也可进行房屋交接而认定存在过错，显然加重了开发商的责任，二审法院予以纠正。

杨律师在本篇案例涉及的房屋买卖合同中的房屋交付及违约责任等相关问题有较多研究，也亲自办理过不少房屋买卖类纠纷案件。

开发商与业主间因延迟交房或房屋质量有瑕疵所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因，对于开发商是否应承担违约责任及如何确定其责任，审判实践中适用法律不尽统一，并非一概而论，需要审查延迟交房的主要原因在谁，虽然实践中因开发商而逾期交房的情况居多，但亦不可排除系业主自身原因导致交房延迟，如(2018)最高法民申3182号裁定中的观点：开发商与购房者的合同约定房屋及附属设施不符合合同及附件约定不影响房屋交付，当房屋已办理竣工验收备案手续且客观上已具备合同约定交付条件时，开发商通知购房者办理验收交接手续，而购房者以房屋需要修复为由拒绝接收房屋的，视为房屋已按合同约定交付，开发商无需向购房者支付逾期交房违约金。

本案中，戴某以房屋质量瑕疵为由拒收房屋，但合同中又约定房屋质量问题不影响交房，因此延迟交房原因在戴某，二审法院判决开发商无需承担违约责任，并无不当。

因此，杨律师提醒，对于房屋交接相关手续，业主与开发商在签订预售合同时应明确约定交房相应步骤及限制、注意事项等，一旦纠纷发生，无论是业主还是开发商均应保留相关证据材料，以免在诉讼中处于不利地位。