豫土小记：
从《民法典》第二百零八条、第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十六条的内容看，不动产登记承载的是不动产物权的归属和内容，不动产物权的变化才是不动产登记变化原因，而非相反。诚如《民法典》第三百九十条“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”所书，物权包含了对物的支配，权利人对不动产具有利害关系，同样即对不动产物权登记具有利害关系。
先说结论：
第三条 公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：
（一）房屋灭失；
（二）房屋登记行为已被登记机构改变；
（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。
——《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）
意见分歧：
这样的案件多出现在拆迁当中，比较典型的情况是：拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿协议后，有人出来主张权利，认为原来的房屋登记是错误的，自己才是真正的权利人。此时，房屋已经灭失，还可以起诉吗？多数意见认为可诉。少数意见认为不可诉，因为拆迁补偿可以通过裁决来解决，没有必要诉房屋登记行为。我们倾向于可诉，因为，第一，登记行为并不因为房屋的灭失而自然消失。第二，拆迁补偿裁决以房产证为依据。可诉的意见还有分歧，一种意见认为，对权利状况有争议的可诉；对房屋自然状况有争议（比如面积大小）的不可诉。因为房屋已经拆除，事实无法查清。另一种意见认为，行政行为都是可诉的，即使是自然状况也是可诉的。行政机关需要提供作出行政行为时的证据，完全可以据此作出不动产登记是否合法的判定。我们倾向于第二种意见。事实能否查清，属于实体审查的问题，即便无法查清，也可以用证据规则尤其是举证责任规则来作出推定。以此作为否定诉权的理由是不恰当的。
（摘自赵大光、杨临萍、王振宇：《<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>的理解与适用》, 《人民司法（应用）》2010年第23期）
参考判例：
房屋已经灭失，行政相对人认为原房屋登记错误的，有权依法提起行政诉讼——朱某某不服无锡市住房保障和房产管理局房屋登记行政行为案
本案要旨：行政相对人已经与拆迁人达成房屋拆迁补偿协议，并且涉案房屋已经被拆除，房屋产权证已被注销。行政相对人认为原房屋登记错误，对灭失的房屋的登记行为应当可诉。登记行政行为的可诉性不依赖于房屋的现状，行政机关需要提供证据证明作出行政行为时登记的合法，对房屋自然情况（如面积大小）可以根据证据规则判定。
案号：（2010）锡行终字第051号
审理法院：江苏省无锡市中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2011年行政审判案例卷）
