法拍房众生相——与老赖打交道的日子_国内楼市_资讯

说到法拍房很多人第一反应是“涉刑涉黑”，“水深”，“千万不要碰”，会有隐形债务纠纷、恶意长期租赁，难以清场交付，第二个反应很多人是:“可以捡漏”。

当初在上海法拍房还不限购的时候，我们决定破限购操作，花了很多时间和精力去做尽调，实地去看，物业了解，户口查询，溯源案宗，贷款担保。也无意窥探到很多法拍房背后的众生相。

所以卖的时候颇为舍不得，比起普通的二手房，我们对它投入很多的精力。普通二手房看房都相对片区集中，法拍房是遍布上海各个区域，从南到北，从浦东到浦西，一个阶段出来的房子数量和符合购买条件的标的都是有限，需要花时间和精力一套一套实地去看去感受。那时候法拍房一个月出来最多四五套，你看中且有能力拍的房子，现在的数量估计更少了。

这套房子从法院公示的文书来看起来就个20多万的公积金贷款，说实话在看法院公告的时候认真数了几个零，200多万那可能真的无力偿还。难以想象一个上海籍中年人可以从2015年到2020年，为了20多万的公积金贷款，拒不还贷款，把自己常年挂在限高的老赖名单，最后导致的几百万的房产被拍卖。当然在不限购的背景下，上海法拍房的目标受众是所有有资金没房票的人，所以上海的法拍房通常有溢价存在的，也许老赖打着如意算盘，溢价的部分就可以轻易把公积金中心的欠款磨平。

我们拍中的这套房子表面看就是公积金中心的20多万欠款，其实背后还隐藏二手房交易毁约和小额借贷导致查封。

这套房子的故事从2012年说起，40几岁的上海中年男人找了个20几岁的女孩子二婚，买了这套房子做婚房，夫妻共同借贷向公积金中心贷了一笔房贷。从后来我们看到遗留在房子里大量消费的单据来看，在他们新婚的时间里是花钱如流水，没过几年就入不敷出。

2015年，男人和第二任妻子离婚，男人想卖掉房子，因为当时比市场价便宜，很快找到买家；买家付了首付金，让男人偿还公积金中心的贷款。2015到2016年，上海房价大涨，男人违约导致交易计划直接夭折；

2016年买家提起诉讼，男人收了首付资金，却不偿还贷款，导致无法按时过户。

一审判，男人败诉，法院判决买卖双方按合同过户。

2017年，男人不服，又提出上诉，辩解因为买家首付金不足，无法解抵押，是买家违约在先。这次法院还是支持买家，但因为男人赌球导致存在其他的民间借贷，这个房子已经被法院查封，所以买家赢了也拿不到房子，已经支付的资金男人也无力赔付，只能等后续执行。

从2015年卖房开始，男人开始断供，公积金中心一次次的催缴无效，终于在2018年公积金中心起诉男人，要求偿还剩余贷款及利息和违约金，胜诉后，走过漫长的司法流程和拍卖流程，直到2020年尘埃落定，法院拍卖这套房子。后来2021年这个买家终于追缴回她的首付资金，此刻上海的房价已经翻了近3倍。

要说法拍房最大的风险就是风险管理没做好，到底因为什么案件导致这次拍卖，很多被执行人往往涉及多个案子和纠纷，还有些游走在灰色地带的民间抵押，随时都有踩坑的可能，能不能按时拿到产证，能不能顺利收房，税费哪方承担，有些税费可能超过房价的50%，其他物业水电煤欠费又有多少。

法拍房和二手房相比，除了基本的面积大小，户型朝向，小区环境，周边配套，另外还可能涉及的信息，土地信息（可能涉及到土地出让金，国有资产，军产房），权利人信息（是否涉及代持），是否存在其他抵押。

和普通的二手房一样，法拍房也是可以贷款的，不同处是普通二手房是银行先拿到抵押证以后向卖家付款；法拍房需要银行在很短时间内先支付贷款金额给法院，法院走完流程再过户，拿到抵押证给银行，所以法拍房的贷款需要考虑担保和贷款的成本和成数。

真的到了参拍环节，没有想象中电视里拍卖的仪式感，现在都是线上操作，你也不知道竞争对手是谁、竞价博弈过程中，你每加的一手，都推动价格往上走，到底加不加，哪一分哪一秒去加都需要去分析和模拟。所以当我们在没有溢价的情况下拍到的时候，欣喜若狂。

当天拍中，我们马上向法院支付首付款，然后给之前预审的银行提供首付证明来办理贷款，同时向担保公司申请为银行垫付款担保；经过焦灼的等待，大约10天后银行向法院支付尾款，又过了一个月，法院通过拍卖行告知我们可以过户。

司法拍卖是可以买受人直接强制过户，不需要上家出面配合，出面的话就是声明满五唯一，税费可以减免，我们拍中的房子，法院是写明税费各付，买家先行垫付。

过户前拍卖行说，我们拍中的那套核准日期是2016年，所以显示产证不满五年，无法做满五唯一，我们把所有查到的这套房子的历史纠纷找出来，告诉拍卖行这套房子原始产证是2012年的，2016年应该是补发产证。

我们想着别人房子被拍卖已经很惨了，既然他符合免税要求，给他多留点余款也好的。过户当天，拍卖行把男人和他前妻带来，做满五唯一声明。

我们在交易中心见到了，已经成为老赖多年的男人，大家以为老赖是凶神恶煞，纹身刀疤？他只是看起来很普通的中年人，就像我们在麻将桌上常见的中年男人，带着烟味和黑眼圈，浑身散发的倦意。

还有那个男人的前妻，她和我年龄相仿；她说，她开了五六个小时的车从外地赶到上海，因为限高坐不了高铁动车。年轻时候那场短暂的婚姻，买婚房筑爱巢，一起申请贷款，最后以这样惨淡的结局收场。

男人说，当年他的买卖交易他已经完税，只是没做最后一步就被查封了。所以他要求退税。交易中心的工作人员告诉他，你去把当时的买家找来，你们需要把买卖合同解除，这样你才可以退税。

那个被他坑了几十万打水漂的买家，先不说我们能不能找到，找到了人家又凭什么出来帮老赖做合同解除。找到买家才能解除合同，解除合同才能退税，买家不知道身在何处，局面陷入僵局。

现在想来，我们还是太天真，为了推进我们的过户，我们提出男人过户后可以马上把他与前前妻所生的儿子户口迁走，我们可以承担这部分税费。男人答应了，我们的房子过户才顺利进行下去。因为这个税费问题，后面我们又和这个男人打过几次交道。

经过一系列的流程，终于这套房子强制转移完成，我们陪男人去派出所迁户口，因为男人无法提供无房证明，所以第一次迁公共户口没有成功，男人提出我们先给他1.5万作为他前妻几次来上海协助过户的补偿，我们答应了，那时候我们真的很傻很天真。

第二次我们又去派出所，因为男人的儿子在日本，派出所说无法代迁户口又一次失败了。后面的两年时间，因为户口也不影响其他，而且依照之前的政策，法拍房无法强迁户口，只有买卖房屋才能强迁户口。户口的事情一直悬而未决。

去年年底决定售出这套房子的时候，户口问题也提上日程，我们联系男人，告诉他现在随申办可以做公证委托来迁户口，可以让他儿子操作下，把户口问题解决。我告诉男人，现在房子要卖掉，如果现在不迁走成为户口老赖，最后只能强迁，这个过程是派出所网上公示的，你孩子还年轻，人生路还长，网上这个记录会一直存在。

男人开口就要钱，我说，前期付了部分钱，你什么都没做，现在又是狮子开口要钱。

男人说，不给钱就不迁，强迁就强迁。

你看这么多年过去，男人真的一点没变，拿了钱不做事，最后倒打一耙说别人钱没付够。以前是不管妻子，现在是不顾儿子。

今年春天在房子都完成相应的过户交割后，男人突然电话联系我们，威胁我们如果不给他户口钱，就要去法院告我们；房子已经不是我们的了，现在户口也不是我们要你迁走，你想告谁就告谁吧。

老赖之所以是老赖，再给他一次机会他还是这样的。

男老赖的两大来源：女人+赌博

看法拍房背后案宗的过程，可以看到很多幽暗之处，每套法拍房后面都是个故事，大多数是喜剧或者闹剧开始，悲剧甚至惨剧结尾，其中不乏算计和利益，真正让人不寒而栗的是一种“同归于尽”的心态，人性的复杂与执拗，真的是无底黑洞，人生就像是一场盛大的见鬼实录，每一张卷宗都是百鬼夜行的手稿。

我是“爱折腾”的Aki阿淇

希望帮助更多的人在上海安居乐业

期待我们有更多链接

房产置业系列

法拍房众生相——与老赖打交道的日子

相关文章

图说楼市

新闻排行

热点楼盘