楼市稳健的终极法则是当地居民的收入与房价匹配，其余都是妄言和泡沫。成都的房价和本地人的收入关系不大了，川渝甚至西南、西北的富裕阶层他们在“帮忙”撑起成都楼市。有人在拼命买，有人选择落袋为安，并且离开房地产市场，到底谁更聪明，时间会给出答案。
我前年去成都遇到一个网约车司机。司机是从上海某公司出来的，因为路程比较长，我们就聊了聊他在成都的生活。
他在成都的收入不高，此前一个岗位大概月薪5000元，老婆的收入还要略低一点。后来老婆怀孕了，因为身体原因不能上班，他只好辞职出来开网约车，这样收入会高一点。但是因为买了房，他的收入还是很难覆盖家庭所有开支，于是双方的父母给他们每个月补贴5000元。我为什么要讲这个故事？因为年轻司机的收入与成都的房价、楼市密切相关。很多人在讲楼市的时候不停地在讲人口，不停地在讲GDP，不停地在讲规划。似乎有了人口、规划、GDP，楼市就上来，果然如此？所有违背经济规律的事情都会被打脸，所有加的杠杆最终都会被迫撤下。楼市稳健的终极法则是什么？当地居民的收入与房价匹配，其余都是妄言和泡沫。好，先讲人口。成都过去一年的人口增量如何？成都去年末常住人口2126.8万人，较上年末增加7.6万。但这个增量并不算高，在全国主要城市人口增量排行榜上，甚至还落在济南、郑州、青岛、南昌的后面，更不用说和排名第一的长沙相比较了。但是纵观今年以来的楼市数据，无论长沙、济南、郑州、青岛、南昌，甚至人口增量第二的杭州楼市的上涨幅度都无法和成都相比。今年以来，在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中，成都新建商品住宅和二手住宅价格均涨幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅价格和二手住宅价格环比均连续15个月增长。但是，如何解释人口增量第十的成都变成了楼市涨幅第一？看来，在某些因素面前，人口增量的数据对于楼市的助推作用可以忽略。因为成都一季度的GDP没有公布，我们只能看去年的GDP。根据官方公布数据显示，2022年全国城市GDP十强为：上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、武汉、杭州和南京。要是讲经济总量的话，深圳、重庆都在成都前面，讲人口密度和经济增速的话，深圳也在成都前面。2022年成都市GDP增速为2.8%，深圳市是3.3%。如果要讲产业结构的话，深圳恐怕也要略胜一筹，所以，为什么经济总量、增速以及产业结构都不如深圳的成都，居然变成了房价涨幅第一？还有人和我们讲规划，说成都不停有重磅利好，如何如何。不过，成都的规划利好恐怕和深圳还是没法比，因为城市的定位在国家这盘大棋里是真的不一样。为什么深圳的规划和政策红利远超成都，但成都楼市涨幅甩开深圳一大截？两大原因：第一，政策不断松绑。第二，供应量在此前断崖式下跌。2022年，成都市政府出台了一系列的楼市松绑政策，比如说父母投靠落户购房资格，人才购房、多孩购房资格等等，甚至只需要一年的社保，就可以在成都买房，其实都在很大程度上刺激了成都的购房需求。这是在需求端不断制造需求，创造新的客户。在供应端，2022年成都的新房成交量同比下跌了18%，从2021年到2022年两年的时间，成都的新房供应量同比下跌了10%左右。所以，成都房价这一轮房价上涨并非什么人口、GDP、规划的原因，和企业IPO的数量也没关系，你如果把限购政策收紧，把供应量扩大几倍，再来十个IPO的企业也不可能推升房价。说到底还是最普通的逻辑与常识的兑现：政策松动到一定临界点，比较多的客户大量涌出，有买房资格了。想买新房，结果发现新房的供应量不太够，于是房价涨。客户数量的增长和新房的相对短缺，造成了短期的火爆。根据成都住建局公开的网签数据，3月成都二手房备案成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%，创下近7年来的月度新高。其实最火热的是150万左右的二手房，基本都是刚需在买。简而言之，这些卖家基本都是比较穷的，因为只需要首付几十万即可“上车”。成都二手房能推到全国第一的成交量，我们看完成交结构不禁唏嘘。来自克而瑞·四川的数据显示，从近一个月的成交数据看，除了天府新区和高新区的成交价是200万以上为主力，其余区域大部分的成交价格都在100万—150万之间。也就是说，成都的二手房很多都是刚需在恐慌性买入，他们害怕房价上涨，担心自己未来在城区没有立锥之地。这让人想起了本文开头的那个网约车司机，他自己供不起楼，只好让双方的父母来帮扶。2022年11月发布的《成都市2021年人力资源市场工资价位和行业人工成本信息》显示，2021年成都全行业企业从业人员工资价位中位数为6.55w元/年，月薪中位数约为5458元。是的，成都的房价和本地人的收入关系不大了，川渝甚至西南、西北的富裕阶层他们在“帮忙”撑起成都楼市，他们有的已经在成都买了房，有的在奔向成都的路上。成都楼市还在持续虹吸省内地级市、县城收入稳定或富裕人士的资金，因为成都是四川独一无二遥遥领先的城市。有成都房地产业界人士告诉我：“这次卖二手房，再买新房或者买大点的二手房的客户，转化率大概不到一半”。数据显示，成都二手房3月的成交量接近3万套，领跑全国。二手房成交量激增的同时，二手房挂牌量也出现了大幅上涨。链家房源信息显示，截至2023年4月6日，成都在售二手房达到187842套。有人在拼命买，有人选择落袋为安，并且离开房地产市场，到底谁更聪明，时间会给出答案。
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