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接着上期聊
①、润枫领尚
在2011年5月开盘的时候，周边基本是一片空地（这里还没有17号线的利好，主打的是次渠地体站附近的新盘概念），当年这里销售均价1.55万/平米，在2011年的10月30日二期开盘（单价还是1.55万左右，最低1.3万。但年卖的最热的新盘是国风美唐），当年也是推出各种特价房，也是一步步去化，随着市场涨价，卖到2013年底的时候单价达到了2.6W（这个时候，这里的房价基本与亦庄河西区的金域东郡一个水平--好多工作在亦庄的人当年在这两个盘之间犹豫）。在2014年交房以后，这里还有现房在售（不是拍地的时候要求现房销售，而是大户型在这真不好卖）。那时候这里西南侧1km外的垃圾填埋场上面远处望去推土机在上面施工，一层层往上加（有风的时候，打开润枫领尚的窗户，味道还是比较大的。后来覆土之后，基本就闻不到明显味道了）。
周边的土地已经拆迁得差不多了，那时钉子户基本和现在相差不大（依然钉在那里）。突然有一天说北京润府那块地要挂拍了，我还怀疑这钉子户真走啦。
这里17号线的利好迎来了一波成交和价格上涨，还有就是小区满五年了，还有就是需求的外溢，正好溢到这里了，这边的新盘也比较火（小区也算有一定的品质）。
目前的二手房单价基本在4.8W左右。小区一共2029套房，挂牌量63套（挂牌量3.1%，这个挂牌量算稍微多的）。一居室挂牌总价在250W-800W左右。主流的89平米三居室，挂牌价基本在450W左右（成交价格会比这些价格低一些），总价方面与新盘形成了一定错配。
②、北京润府
销售指导价是6.5万/平米，
最小的99平米需要650W左右（这明显还是与隔壁的润枫领尚形成了价格差，避开的而直接的竞争）。
109平米的在700W左右；129平米在830W左右；133平米的是860W左右；156平米（1010W左右），177平米（1150W左右）。这些还会有折扣的。
③、璀璨时代
销售指导价是5.8万/平米，89平米三居室510W左右，102平米三居室590W左右。120平米四居室690W左右，140平米四居室810W左右，这些还会有折扣的。
新盘定价原理：
基本是参考环线的新盘价格，朝阳五环内的十八里店7.8万/平米（即将挂拍的新地块即将8+万/平）。五环外亦庄的北神树6.5万/平米，接近六环的亦庄嘉会湖5.8万/平米（台湖的万科翡翠四季洋房产品挂牌价也大概是5.5-6万/平左右，璀璨时代，整个嘉会湖这个价格基本新盘算夯实，二手房就等几年了）。
与周边二手房匹配度
这里润枫领尚单价4.8W，小区园林、品质和户型各方面还是比北京润府差一些。单价差1.5W+左右。泰禾拾景园的洋房挂牌价6.8W左右，阳光城京悦府，单价7W左右。(综合考虑小区园林、品质、户型和物业服务等各个方面，北京润府定位是高于润枫领尚，但是低于洋房社区泰禾拾景园和阳光城京悦府），因此定位6W的单价相对比较合理。总体感觉贵了5千元左右（考虑到学校未定，学校确定的情况下，还是值得这个价格的）。润枫领尚基本与北京润府的定位形成差异，因此这两个盘的购买力不相冲突，只做价格分析。
五、圈层
这个板块看似丰富从刚需和刚改的润枫领尚，到改善的泰禾拾景园，阳光城京悦府。北京润府补充了这两者之间的圈层空隙，但是整个区域的小区数量和内容有限。周围被公园、产业包围，还有垃圾处理的不利因素，导致这里的潜力会有一些受限。
板块内部的圈层存在多样。但是这里更适合刚需和刚需改善
六、购买建议
①、板块属于亦庄新城板块（亦庄和通州交界处的台湖区域），属于享受着亦庄的购房政策，领着亦庄的大红本，但是行政属性是通州。大家最关注的是学校，但是由于钉子户的因素（当事人和看热闹人站的角度不同，当然想法也不同，都是为了自己的利益，这个我们不能主观臆断的评价），导致这里的学校建设一推再推，现在这个板块属于次渠学区（前往银河湾小学和次渠中学，距离远，3公里以上，且学位较少），这也是大家最犯嘀咕的一点。其实华润的这块北京润府也是受到钉子户的影响到去年才解决。这些因素导致北神树区域板块这些年变化其实不大。
这房子是最值钱的（教育用地上的小平房，看似丧失了居住条件，但往往这个时候是最值钱的时候）
②、这里的交通自从地铁17号线规划和开通，让这里原本比较冷门的区域，一下热了一点，典型地铁房的润枫领尚的二手房无论是成交数量和成交价格稍微涨了一些（这里开车也还是比较方便，基本至上环线不存在堵车，区域主要是产业）。这里附近的产业主要还是以工业园、制造的工厂为主（道路上水泥车，垃圾车，渣土车，货车频繁出入，特别是夜间噪音很大，可能存在扰民。住六搅拌站已停工停产，准备搬迁了），算是亦庄新开区的外溢产业区（主打智能制造，有一些信创产业，都聚集至嘉会湖和亦庄核心区区域）。
③、医疗算会这一片的短板，只是借助交通工具前往其它区域。公园看似有不少，但是品质方面真没有嘉会湖那边的高。这里的商业也是一个短板（十多年这里一直没有像样的商业，只能依靠亦庄核心区的商业），华润的到来，带来了万象汇，会把这里的商业短板补齐（万象汇还是值得期待的，办好了还会吸引一波亦庄的客群来这里逛街）。
垃圾填埋场的原理
垃圾场公园规划图（2014年已经封场）
④、这里最让大家在乎的就是隔壁的垃圾处理厂（反正住在这里的业主有点什么味道，必然是怀疑到隔壁的处理厂，通过大家不懈努力拨打12345，终于迎来了好消息，就是董村垃圾综合处理厂医疗环节将陆续搬移至大兴安定新厂区，但是指望把这个处理厂靠打电话完全搬走，那真是任重道远，估计到你卖房的时候也基本不会改变现状）和垃圾填埋场公园化（北京第一个现代垃圾卫生填埋场，总占地面积32.5公顷，1996年投入运行；由于垃圾填埋已满负荷，垃圾堆体总体积约528.4万立方米，填埋高度54米，相当于大约18层楼的高度，超过两个景山了；2014年已经封场后经过七年沉降，2020年获批改造，2021底开始施工，将其打造成休闲公园）。一般这种厂都是选在两区交界，比较偏远的荒地区域。但是谁也没能想到城市发展这么快，结果导致现在好多尴尬的地方出现（海淀的六里屯垃圾处理厂--也就是永丰南，通州董村垃圾处理厂也--就是北神树，朝阳高安屯--万科东庐离这里不远。丰台永合庄--在世界公园的背后，大葆台区域）。
垃圾场公园现状图
⑤、这里的北京润府出现算是与隔壁的北京润府和北侧洋房社区形成一定的错配，这里还有自住型商品房阳光花庭，共有产权房恒泰家园，定向安置房首创·美林湾（暂无交易）。北京润府算是完善了这里的小区序列。这里在地铁17号线开通之前至开通迎来了一波涨幅。接下了就是补齐短板商业+北京润府的到来在把这里的热度炒热一下，拉升一下板块的涨幅（新盘利好北侧的润枫领尚的二手房价格），未来学校再确定下来，能把这里的价格夯实。未来也就这样了（进入二手房与这里PK的区域是垡头、豆各庄、台湖等区域，都是依靠地铁通勤前往国贸等市区产业区。这里多了亦庄经济开发区这一选择）。
⑥、小区的品质还是比较在线的，属于市面上主流品质，北京润府与璀璨时代相比较，户型的设计方面还是差一点，北京润府基本领先隔壁的润枫领尚一大截。润枫领尚的户型更偏向刚需和刚需改善，北京润府的户型定位比璀璨时代还高一些，偏向改善。户型细节的设计和得房率方面还真没璀璨时代做得好。
嘉会湖的规划
⑦、未来潜力北神树属于发展到中后期，基本利好兑现的就差学校了。嘉会湖区域，还是属于建设的初中期，规划的还是比较宏伟的，想象空间也比较足（这里的新盘也是比较多万科东望、丰禾嘉会、桂语听澜，还有现在热卖的璀璨时代）。未来潜力方面虽然嘉会湖更偏远一些，但是潜力会稍微大于北神树区域（2012年北神树是台湖区域的带头大哥，但是经过十多年的发展，嘉会湖排到了前面，北神树变成二哥。一方面是拆迁难度的影响，其次是北神树基本建设完成，再建设空间小。嘉会湖基本是大片空地，水也丰富，各种拆迁成本低。整体规划易落地）。
⑧、板块这里适合刚需、刚需改善上车。但是北京润府的到来还是想依靠自己的品质，吸引一波周边的刚需改善和改善人群。
主要购买群体：依靠17号线前往市区产业区的人群。亦庄周边上班人群。总体考虑这里的户型小，单价低，总价低，相对好上车的优势（在17号线的开通和台湖归属亦庄政策，这里迎来了一波成交量。但是目前房地产市场的低冷期，北京润府的隔壁的润枫领尚成交量也一般）。
建议：刚需就选隔壁的润枫领尚（价格和环线位置在那摆着呢，口袋里的钱才是关键，北京润府会拉高和夯实润枫领尚的价格），改善就选北京润府和璀璨时代，潜力更看好璀璨时代，环线距离北京润府更好一些。
