去年开始，万达集团不断跑马圈地，频频抄底房地产及同行不良资产，似乎“王”者归来，但在万达商管上市对赌协议追击之下，万达也遇到了其他房企均面临的问题，现金流紧张。

5月10日，据观点网消息，万达集团正在与国内主要银行商讨境内贷款的无还本续贷方案。对此，市场的解读大多是“万达集团已没有余钱来偿还临期债务”。

核心诉求：延期支付本金

万达集团的核心诉求是，修订原有的债务偿还条件，延长境内借款的本金偿付时间，以缓解其流动性压力。

市场消息称，万达集团本次续贷方案主要是计划为今年到期的所有境内贷款寻求再融资，由此不必偿还本金，此外，自5月初以来，万达已经与债权人之一的中国工商银行进行了相关谈判。

据DM查债通数据显示，仅境内债券一项，万达集团及其相同实控人年内待偿还的本金便为41.63亿元，待偿还的利息约为7.14亿元。

分析人士表示，如果企业与债权银行之间难以达成一致，万达还可通过引入第三方资产管理公司的方式，来协助开发商的转贷或者续贷。资产管理公司可以通过收购银行、信托的逾期债权，并直接给予开发商债务展期的方式为开发商接续资金。

另外，部分资产管理公司可以通过远期回购债权的方式，以服务商的角度介入到银行与开发商的“续贷”业务当中，间接为开发商续贷加强增信及退出渠道。

消息透露，万达的谈判还处于早期阶段，尚不清楚哪些子公司可能会从银行获得此类安排。在未知数面前，万达还提供了备选方案，即要求子公司向银行申请额外的新信贷额度，如果获得银行批准，延长本金偿付的计划可能会减轻大连万达的融资负担。

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万达何以至此？

5年前甩卖资产断臂求生的万达，成功的避开上轮房地产危机后，于2020年重回房地产市场大举抄底，耗资数百亿接盘陷入流动性危机房企的烂尾楼及商业托管，并深度接触多家AMC寻求合作机会。

但此次王健林回归没有走重资产的老路，而是在运营模式上更加偏向于轻资产模式，即委托管理、租赁运营。前者主要由母公司大连万达商业自持的项目为主，后者主要应用于第三方项目。第二种模式被普遍用于当下万达与困境房企的合作中，说白了就是不怎么出钱，而是提供品牌、设计、建设和运营，从中分成，躲开了融创那种重资金投入的风险。

2021年3月，王健林把大连万达商管里的轻资产部分——物管和商管分拆成立珠海万达商管，并推动其赴港上市。

珠海万达商管没有地产业务，只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理，重资产部分则还留在大连万达商管当中。

2022年，珠海万达商管商业运营收入271.2亿元，主营业务利润129.84亿元，总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。据此计算，珠海万达商管资产占大连万达商管的3.84%，却贡献了近55%的营收。

珠海万达商管不仅是整个万达系的台柱子，更是是万达由重到轻的关键一步，王健林对此给予厚望。他发动朋友圈，引来22位明星投资者，投资额380亿元。甚至还签订了对赌协议。

值得注意的是，根据未来一件事情的结果来决定交易行为，这是一桩典型的高风险对赌协议。

可以说，珠海万达商管本身就是万达为了重回资本市场特意打造的纯轻资产商管平台。2021年，珠海国资入股海珠万达商管后，PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁、中信资本等22家机构接连投资珠海万达商管，一时间其估值高达1800亿元。

而关于对赌协议主要有两条内容：一是万达商管承诺2021年至2023年实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元；二是珠海万达需在2023年底前完成上市。

一旦未达成对赌协议中的要求，万达将要零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

假如对赌失败，万达如何能一下子偿付300亿股权回购款，是一个令人担忧的问题。

这些年，万达商管账上的余额不断下降。从2019年到2021年，货币资金余额分别为657.71亿元、414.97亿元、432.07亿元，到了2022年三季度，这一数字变为348.24亿元。

证监会的问询函显示，近三年及2023年一期，万达商管集团筹资活动产生的现金流量净额分别为-245亿元、-320亿元、-113亿元和-182亿元。

2022 年，大连万达商管短期借款增加948.74%至50.46亿元，一年内到期的非流动负债则增长304.12%至687.67亿元。

而短期内压在万达头上的还款压力还不小，今年又是万达偿债高峰的一年。根据媒体报道，万达商管有一笔4亿美元的美元债将在今年7月到期；境内债方面，根据DM查债通数据，万达2023年共有5笔债券到期，4笔债券行权到期，债券余额共计154.45亿元。

此外，今年年初，万达重启已经暂停的海外融资。1月中旬发行了一笔2年期的4亿美元债，息票率11%。2 月发行了一笔3亿美元债券，票息率11%。3月大连万达商管申请境内发债60亿元，证监会还对其对赌事宜下发了问询函。

王健林：不会躺平！

自从2017年以后，王健林就一改高调的风格，较少在媒体发声，坊间已经听不到他“一个小目标”那样的金句。

有媒体报道在4月20日的一场内部会议上王健林喊出了“万达不会躺平，更不会破产。”据参会的高管说，会议上王健林坦言万达遇到了阶段性困难，同时也证实了上市时间拉长了，但他仍希望万达能完成2023年定下的所有目标。

虽然经历三次上市失败，但可以预计由于背负较大的债务压力，万达应该会很快再次提出上市申请。4月27日，万达商管也回应媒体：目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展正有序推进。

对于资本市场王健林一直存在很多想法，早在2014年，万达商业就曾经在港交所上市，当年的王健林也以151亿美元成为中国首富。然而2016年9月，万达商业就因为股价低迷和估值过低等原因从港交所退市。

根据万达商管和多家投资机构签署的对赌协议，港交所上市的截止时间为10月31日，显然留给王健林的时间真的不算多了。也有业内人士指出，即使最终无法上市，以万达的体量和资产，也没到破产的地步。毕竟万达有6300多亿元资产，总债务只有2000多亿元，负债率不到50%。如果真遇到资金流动性问题，王健林还可以像2017年的时候那样靠卖资产来撑过这场危机。但有一个问题却是确定的，就是万达的扩张时代已经一去不复返，王健林以后要争夺的将是下层市场的资源。

出生于1954年的王健林马上要步入古稀之年。70岁在中国企业家当中虽然还算不上高龄，但退休和接班却是这位地产大亨很难回避的问题。王健林曾说他要把万达带成世界超级企业，总资产达到1万亿级才能退休。但这个十年前定下的“小目标”现在来看显然有点高，有万达内部人士表示，王健林要把万达带到安全环境后才能交接班，以目前万达的负债率，王健林恐怕还无法退休。