在成都这几类二手房,将越来越不好卖!_国内楼市_资讯

今年开年以来，成都楼市的市场表现持续繁荣。

据市住建局的官方数据，3月份成都的二手房成交量达28188套，创下了近7年来的新高，更是超过了上海、北京等一线城市。

与此同时，成都的新房市场也同样火爆，3月份的成交量也达到了15350套。

成都楼市3月成交数据

数据源自成都市住建局，截图自成都房小团

二手房与新房市场的热度齐涨，与成都楼市的供应特点不无关系：新房市场上，供应基本都以改善型的产品为主，鲜有100㎡以下的中小户型。

所以，预算不高的刚需人群在成都安家落户只能以二手房作为首选，而二手房东卖掉手里的小房子后又进入新房市场，置换改善型产品，以此形成了市场的正循环。

不过，虽然成都市场整体的繁荣度较高，但也并不是所有的二手房、所有的新盘都能受益，区域之间的分化、产品之间的分化，其实已经开始了。

今天我们就来盘点一下二手房市场上，那些已经出现“不好卖”苗头，未来可能还会“越来越不好卖”的房源。

1、步梯房

2005年以前，成都的商品房基本都是步梯房，高度一般在6层，最高不超过7层（超过7层会强制安装电梯）。

所以那时候大家对于步行上下楼是非常习惯的，再加上多层步梯房密度低，因此市场对步梯住房的接受度很高。

甚至后来成都开始走“高密路线”，小高层和高层电梯住房成为市场主流的时候，市场对越发稀有的多层步梯房还更加趋之若鹜。

多层步梯房价格远不如电梯洋房

图据网络

不过，现在如果你正在买卖二手房，一定会发现没有电梯的多层住房，价格往往会明显低于周边带电梯的住房。

原因也很简单，因为随着科技和生活水平的逐步提高，现代人已经越来越“懒”了，越来越不愿意爬楼了。

所以不好卖的步梯房，已不仅限于尚未加装电梯的老破小（赫鲁晓夫楼），还包括2000年以后修的商品房小区里的多层步梯房，甚至包括不带电梯的叠拼上叠。

如果有步梯房现在还比较好卖，那多半是因为它在其它方面具备了某些特殊优势，比如学区比较优质、带大露台等等。

但总体而言，步梯房越来越不受市场欢迎的趋势是不会变的，即使是有其它附加优势，将来也会越来越弱势。

2、通廊式小户型

通廊式小户型，又称为酒店式公寓，在二十年前其实是很受市场欢迎的品类。

因为它面积小、总价低，首付几万、月供几百的项目比比皆是，而且位置通常还比较中心。

对于年轻人来说，月供跟房租差不多，那时候又不限购，买一套作为单身公寓过渡居住，后面换房置换的时候还能增值，是非常合适的过渡住房。

通廊式小户型

图据网络

不过，现在因为限购的原因，大家买房更愿意选择使用周期更长的房子一步到位，而不愿意为了买一个过渡居住的小户型浪费房票。

再加上现在房价比以前贵了许多，先买一个单身公寓过渡，后面再升级换房的成本也会更高。

所以现在通廊式小户型就变得比较鸡肋了，从某些角度来看，甚至还不如不占房票名额的商办小户型产品。

3、产权登记为“公寓”的住房

“公寓”一词，在中国楼市至少有两种不同的含义。

在民间，大家习惯用“公寓”来代指“商办公寓”，也就是“在商业用地上，按照居住功能修建的房子”。

与真正的“住宅”不同，“商办公寓”的产权用途往往登记为“商业”或者“办公”，土地使用年限通常为40年，不能落户，也不参与学区划片。

而在官方层面，“公寓”实际上是指“在居住用地上修建的一种集合式住房”。

这种“公寓”不仅是按照居住功能设计，土地性质也是使用年限为70年的住宅用地。但因为日照条件不符合国家标准对“住宅”的定义，因此不能算作“住宅”，于是在产权证上就登记为“公寓”。

密度过高的小区，势必会产生“公寓”房源

图据网络

民间和官方对“公寓”一词的不同表达，导致有一些购房者会混淆“公寓”的概念，误以为产权用途登记为“公寓”的就是40年土地使用年限的商办用房。

如果只是存在这种误解，其实只需要稍加了解，知道其土地性质、落户、入学等都与住宅无异，购房者的顾虑就比较容易打消。

但现在不少购房者不愿意选择产权登记为“公寓”的住房，却是因为不能接受它的日照条件不好。

这主要是因为近几年房产自媒体在网上不断普及购房常识，更多的购房者开始在意房子的朝向、日照等影响居住舒适性的因素。

而购房常识的传播面未来一定会越来越广，所以产权用途登记为“公寓”的住房未来大概率也会越来越不受市场的欢迎。

不过，这种房子始终还是属于比较正常的现代住房，只要价格与同小区同户型的“住宅”房源保持合理的梯度，流通性应该还是会强于步梯房和通廊式小户型。

发现了市场趋势，我们能做的就是去顺应趋势。

如果你最近正在看二手房，建议尽量避免选择流动性不强的房源。

比如预算较低，只能买老破小，也尽量选择加装了电梯的老破小；如果在看二手叠拼，也最好不要贪图便宜而选择不带电梯的上叠，后期自住便利性和流动性都会受影响。

预算更低的单身人群，也没有必要买个通廊式小户型作为过渡住房，租房过渡可能都比浪费房票去买一套流动性很差的酒店式公寓强。

如果你正在卖的二手房正好是不好卖的类型，则可以根据实际情况处理。

比如房子产权登记为“公寓”的，可以让渡一部分利润给买家，尽快完成资产优化。

对于步梯老破小或者通廊式小户型这类市场需求越来越小的产品，如果有学区等其它因素的加持还具有一定流动性的，建议尽快转手给有需求的人；

如果没有其它附加属性，已经很难卖的房源，遇到意向买家，就建议充分释放价格诚意，促成成交；

如果实在无人问津，或者买家还价突破了底限，那就只能留着收租了，反正这两类房源的位置通常都在比较成熟的区域，在租赁市场上还是有一定竞争力的。

在成都这几类二手房,将越来越不好卖!

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