最高人民法院
关于商品房消费者权利保护问题的批复
（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
法释〔2023〕1号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。
最高人民法院
2023年4月20日
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
商品房消费者
商品房消费者是指向房地产开发商以居住为目的购买商品房的消费者。即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。因此购买公寓、商铺、写字楼、车位的消费者或者购买二手房的消费者并不享有此优先权。
商品房消费者优先权是为保护购房人的生存权，而赋予其优先于抵押权的特殊民事权利，是“物权优于债权”原则的例外。商品房消费者优先权的法律基础在于“物权期待权”理论，即基于对购房人生存权和居住利益这一更高价值的维护，在购房人未取得房屋所有权但仍赋予其类似所有权人的地位，以物权的期待权确定其优先于其他金钱债权人及其附属权利人的地位并排除强制执行的效力。
此司法解释不但再次明确了商品房消费者房屋交付请求权的优先保护，还进一步明确了商品房消费者房屋价款返还请求权的优先权。但是也为此设立了前提，即“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”对此前提如何理解可能需要进一步明确。
参考文献
商品房消费者权利与抵押权冲突处理规则的若干问题再思考https://mp.weixin.qq.com/s/Ch-XW3CiOMS9z68eUNpxTw
