解决物业服务收费矛盾的最大敌人是我们自己

物业的产权是业主的，物业管理是业主的需要，每个物业项目都是非标产品，因此，购买什么标准的物业管理服务，支付多少价格的物业服务费，应当由业主自己来决定。物业服务企业只能是被动的响应业主方的要约，通过同行间的相互竞争去赢取业主方的青睐。物业服务企业如果不愿接受业主方开出的条件，可以不去竞争项目，或者从在管的项目中退出。买卖双方的权利义务通过合同来约定，这样就把业主方和物业服务企业之间的市场经济关系理顺了。双方的市场利益博弈，会使得物业服务标准和价格标准趋于合理，很多矛盾和问题都会在博弈双方不断的相互妥协中得以化解。

　　在前期物业管理阶段，开发商作为第一业主有权与物业服务企业商定物业管理的服务标准和收费标准，只要在小业主购房以前事先告知就行，这时的博弈双方是开发商和准业主。可是现在，由政府部门出台服务和收费标准，根本无法顾及每个项目硬件的差异和业主对物业服务的不同需求，所以造成矛盾和问题层出不穷，并且还无法找到解决的途径。

市场经济环境下，整个社会都接受“双赢共赢”的理念，如果只有一方得益，而另一方无利或失利，这笔买卖就做不成功。同理，物业服务如果采用包干制，当物业服务企业赚多了，业主方会不接受；而物业服务亏本了，企业也不愿意做下去。酬金制是保证了物业服务企业应得的利益，其余为业主服务的钱都用在物业管理上，业主和物业服务企业都没有理由不接受。酬金制对业主有两大好处：一是确保享受明明白白的服务，二是可以自主决定物业服务费的使用（物业服务的开支预算事先要征得业主方的同意）。酬金制对物业服务企业也有两大好处：一是制约企业规范运作，二是规避了企业经营风险（企业规避风险并不伤及业主的利益，反而能促进企业维持这笔生意的积极性，从而会自发的改善管理、提升服务）。

　　酬金制的运作一方面可以保住企业稳定的收益，另一方面可以在合同期内适当调整服务标准来保持收支平衡，只要符合《物业服务收费管理办法》中有关“合理、公开以及费用与服务水平相适应”的原则即可。如果采用包干制，在合同期内企业就没有理由去改变或调整合同约定的服务标准，即使遇到最低工资调整、物价上涨等情况，企业也只能自己承受这些负担与风险。

一些政府主管部门从维护业主利益的主观意愿出发，绞尽脑汁想办法，挖空心思出政策，千方百计控制物业服务费的上涨，甚至出台业主没有实际居住的空置房物业服务费可以打折的规定。现实状况是，由于物业服务费标准偏低，再加上实际收缴率偏低，很多物业服务企业只能通过降低服务标准甚至违规创收来维持运营，造成的结果是，企业难为无米之炊，服务标准被迫降低了，物业资产无钱维护，安居乐业大打折扣了，业主是一肚子的不满意和抱怨，企业也是一肚子的苦衷和牢骚。成本不断在涨，收费不能相应的提高，怎么算这笔帐也是摆不平的。假如我们设想，如果现在将住宅物业服务费每平方米增加1元/月，以每户平均100个平方米计，每户每月多支出100元（应该是每个家庭都能承受的）。然而，每平方米增加1元/月物业服务费（1元只是抽象的数字，具体到每个物业项目应该多少有区别的），一定可以使现有的物业服务水平得到明显的提升。到那时，由于设施设备的完好率/运行率提高了、绿化环境改善了、安防秩序保障了、接待服务热情了，业主的心情就舒畅，企业的干劲也高涨，物业管理相关各方的关系自然融洽了，这就实现了我们大家都期望的物业服务创造美好家园、和谐社区的理想境界。看来要实现这理想境界并不难，仅仅需要每平方米增加1元/月物业服务费。（当然理想境界不是光靠钱就能实现的，还有许多其他的要素，但是钱无疑是很至关重要的因素。）

为了确保物业管理服务达到对建筑物及其设施设备和相关场地、环境的养护、管理等技术标准要求和满足大多数业主的服务需求，在进行物业管理服务招投标时，招标方应当设置最低物业服务费标准，以此来保护业主的基本利益和保障物业管理的正常开展。政府相关部门应当对这一过程进行监管，并通过此举来遏制物业服务企业的低价恶性竞争行为，从而保障物业管理行业的有序竞争和健康发展。

　　设置物业服务费的最低限价如同汽车行业规定汽车使用多长时间或开了多少公里后要进行保养、维修一样，汽车是为了安全、有效使用，物业也是如此。可是，目前在政府有关部门的监管乃至直接操纵下的物业管理服务招投标，通常是设置了物业服务费的最高限价，这样的制度设计就会产生一些无法控制的弊端和法律后果，比如：无法遏制物业服务企业不正当的低价竞争行为；由于低成本运营，房屋及设施设备得不到应有的养护、维修而加速老化并受到损坏，甚至造成安全隐患；剥夺了业主自主定价和享受高标准物业管理服务的权力。