人口老龄化在我们国家已经是极现实的社会问题，每个家庭都可能因赡养照顾老人遇到各种难题。其中之一就是急需卖掉老人名下的房子给老人治病或者养老，但是因为老人患病已根本无法说话写字，房子就处理不了。
想要解决这个问题，法律上其实是有依据的。
《民法典》第28条规定：无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
第34条规定：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。
依据上述法律规定，确实需要变卖失能失智老人名下的房子时，只有其监护人可以代为办理。具体的办理程序是这样的。
首先老人的利害关系人或者有关组织向该老人住所地基层人民法院提出申请，由法院认定其无民事行为能力或限制民事行为能力并指定监护人。提出申请时申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据，并同时向法院提交申请人与被申请人之间的亲属关系证明、老人病历、诊断证明等材料。法院受理后会进行审查，若已有证明材料无法得出老人无民事行为能力或限制民事行为能力，法院多数时候会经申请人申请，委托有资质的司法鉴定机构对老人的行为能力进行鉴定。若鉴定结果是属于无民事行为能力或者限制民事行为能力，那么法院将依申请在老人的配偶或直系亲属中指定监护人。
那么什么人才具有监护能力或者说监护资格呢？依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第六条，人民法院认定自然人的监护能力，应当根据其年龄、身心健康状况、经济条件等因素确定；认定有关组织的监护能力，应当根据其资质、信用、财产状况等因素确定。人民法院指定监护人时，应当尊重被监护人的真实意愿，按照最有利于被监护人的原则指定，具体可参的因素有：（一）与被监护人生活、情感联系的密切程度；（二）依法具有监护资格的人的监护顺序；（三）是否有不利于履行监护职责的违法犯罪等情形；（四）依法具有监护资格的人的监护能力、意愿、品行等。
人民法院依法指定的监护人一般应当是一人，由数人共同担任监护人更有利于保护被监护人利益的，也可以是数人。
得到法院判决书后，被指定的监护人，就可以行使出售住房权利，替老人签字，办理过户。
但是需要注意的是，《民法典》同时规定履行监护职责的原则。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。如何界定“为了被监护人利益”，法律并未作出具体规定，司法实践中，是通过综合考虑被监护人的各种情况，实质客观判断监护人的行为是否有利于被监护人的利益。从生存法则和生活经验来看，为被监护人提供医疗、教育、生活必需的行为，属于“为了被监护人利益”。
监护人如果牺牲老人利益，给老人造成财产损害，老人其他亲属，可以起诉这位监护人，要求赔偿。
另外，依据《中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 》第一百九十七条，人民法院根据被认定为无民事行为能力人、限制民事行为能力人本人、利害关系人或者有关组织的申请，证实该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的原因已经消除的，应当作出新判决，撤销原判决。
