文︱老匠

自20世纪90年代以来，我国房地产企业一直使用的都是重资产运营模式，重资产运营模式下的房地产企业依靠从银行贷款得到的资金，通过招标获取土地，然后以此为基础进行开发和销售。

因为当时土地价格增长迅速，企业只靠自身的土地储备就能获得巨大的利润。但是伴随着我国GDP增速的逐渐放缓以及国家政策的宏观调控，房地产行业整体下行，重资产运营模式带来的，诸如前期投入资本过多，资金占用时间长，经营风险以及财务风险高等问题开始凸显。

于是一些房地产企业开始尝试转型轻资产运营模式。轻资产运营模式下，房地产企业将舍去以往在重资产运营模式下拼土地拼规模的运行方式，转而通过改善产品服务质量以及提升企业品牌输出等行为来提高企业的整体盈利水平。

碧桂园基本情况描述

碧桂园有限公司是中国最大的城镇化开发商，于1992年成立，总部位于广东顺德，并且在2007年4月20日在香港联交所主板上市。

其主要的业务范围包括房地产开发、建筑、装饰、物业投资、酒店开发与管理。碧桂园自1992年成立直到2014年，一直实行的都是重资产运营模式，轻资产运营这个概念首次被提出是在2013年的企业年报中被提出的。

在2014年开始进行初步改革，而改革真正开始发力点是在2015年3月9日，杨国强出席碧桂园在香港的年度业绩发布会，在会上杨国强提到碧桂园未来会结合互联网技术，为业主提供更多社区服务，自此碧桂园发行REITS，借力金融巨头，布局机器人和农业等手段都证明了碧桂园超前的理念以及对大局精准的把握。

资金压力促使运营模式转型

重资产运营模式下，大多数房地产企业的主营业务收入都是销售房屋，房屋销售的盈利多少取决于市场行情，所以收入总是波动的，并不稳定。

而且如今房地产市场的行情不佳，如果延续之前的重资产运营模式的话容易使得企业自身资金链压力过大，财务风险较高。

转型轻资产运营模式的话，碧桂园可以通过多渠道收拢资金并且加速回笼资金。从而保证企业现金流的稳定，减少企业的资金压力比提高资金的利用效率。

降低投资风险

碧桂园作为房地产公司，其财务杠杆及融资成本较高，大部分时间呈现出负债经营的状态。而转型轻资产运营模式后，项目开发所需资金不仅仅由碧桂园提供，还可以与独立第三方进行合作开发，从而可以缓解融资压力。

另外碧桂园还可以利用其品牌价值、管理经验、以及物业管理经验等参与入股，只需投入少量资金，就可以按项目利润比例分红或者完全从提供的管理服务中获得利润。

合作开发、小股操盘的轻资产运营方式可以为企业释放充足的现金流，从而缓解企业的融资压力，稳定企业的财务状况，降低财务风险，促使企业有更多精力专注于核心能力的提升上。

资源需要整合

碧桂园在传统的重资产运营模式下，其房地产产业链上的所有业务均由其独立开发，通常承担整体项目开发管理的责任，另外房地产行业的特殊性也导致其产品回收期较长，这也使得碧桂园的资产运作效率较低。

而在轻资产运营模式下，碧桂园不再独自开发所有项目，而是将资源投到自身具有优势的项目中，不再只是房地产开发与服务，更延伸到产业链的前后端附加值较高的部分。

轻资产运营模式下的企业强调品牌及售后服务，碧桂园可通过对客户需求进行定位，从而快速应对市场变化，消化库存，以达到增强企业营运能力，提高其资金运作效率的目的。

降低运营成本

在2014年以前，重资产运营模式下，碧桂园的盈利水平与同行业企业相比较高，处于行业领先的地位。但通过观察碧桂园的资产负债表我们可以发现，其债务占比非常高，因而导致企业每年都要支付高额的利息。

如果是之前房地产市场快速发展的时期也还好，但如今经济增速整体放缓，资产增速远小于资金成本的增速，在这种情形下碧桂园迅速扩张规模的代价就是大量从外部借款，背上高额的债务压力以及不断攀升的资产负债率。

碧桂园当时的主要运营模式是通过外部融资获得项目开发资金，随后将项目完成卖出回笼资金。

这样做导致的结果就是资金被长时间的占用，资金的利用效率低下，随之而来的资金成本也会上升，这种行为在资金成本高速增长的时期变得十分不可取。

在这种情形下，碧桂园转型轻资产运营模式势在必得，只有通过轻资产运营降低企业的运营成本，碧桂园才能健康可持续地发展下去。

房地产企业同质化竞争激烈

在房地产市场的巅峰时期，房地产企业只需要储备土地资源就能因土地价格的飞速上升获得高额利润。

如此巨大的红利无疑会使得资本眼红，于是大量的资本涌入房地产市场，房地产市场的规模迅速扩大。现如今，房地产市场因为政策调控以及经济下行的影响，发展速度逐渐平稳，行业利润逐渐下降，而行业竞争却日益激烈。

一方面国家对房地产市场调控手段逐渐严厉，另一方面金融机构的贷款条件也逐渐变高。很多中小型房地产企业空有库存，但难以变现。资金流面对断裂的风险，很多企业开始面对“寒冬”。

面对以上情况，传统的重资产运营模式已不能完全适应市场的需要，轻资产运营模式对产业链进行细化分割，使企业专注于自身具有优势的部分，更加关注于研发，构建专业团队以提升企业整体竞争力。

应对税收压力

我国的房地产税收体系一直在完善中，房地产企业面对的诸多压力中，税收压力是其中比较大的一部分。

房地产企业在开发项目的时候，至少会面临五种不同的征税，在这五种税中，房地产增值税的缴纳额最大。

我们由此可以发现，房地产行业的税收压力是很大的，像土地增值税就会在土地增值以及流转时征收。

我们国家对于房地产企业的税收一直在增加，比如说2006年出台的土地增值税清算政策中，就将土地增值税由原来的预征制转为严格清算制，而企业所得税税法中，房地产企业预缴企业所得税不能低于10%的预计利润率。

这些税收政策不光加强了房地产企业的税负，同时也压缩了房地产企业的利润空间，使得房地产企业不能再随心所欲地提高价格。

我国房地产行业的税负在总共二十三个一级行业中位于首位，平均税负在15%左右，盈利水平下降严重。面对重资产运营模式下双高的土地增值税以及企业所得税，房地产企业转型轻资产运营模式可以说是十分明智的。

核心土地资产正成为企业生存压力

土地储备是房地产企业在进行房地产项目开发时必需的要素，而在我国获得土地的唯一途径就是通过土地资源交易，进行土地使用权的公开拍卖。

政府拥有土地使用权的拍卖权，所以一旦政府要对房地产市场进行宏观调控，只需要减少土地拍卖权的拍卖次数就行了。

对于房地产企业来说，首先土地的数量是有限的，其次土地的价格伴随着房地产市场的火热而不断地上涨，房地产企业获取土地的成本越来越高，这些也成为了房地产企业生存压力的一部分。

从土地购置成本来看，房地产企业在重资产运营模式下要扩大产业规模就要不断地购买土地，而土地均价的不断增高使得房地产企业的成本压力越来越大。

然后，在我们对比土地均价与商品房均价可以发现，从2014年开始土地均价由3001.49元/㎡连年增长到2018年5525.5元/㎡，上涨的幅度接近一倍，而商品房均价从2014年到2018年仅上涨了38%。

由此我们可以看得出土地价格成本增长的速度远远超过了商品房售价的增长速度，房地产企业因为土地储备承担的压力也越来越大。

因为居民住宅以及商业用地是房地产企业的主要经营范围，而土地购置成本的逐渐上升使得重资产运营模式下的房地产企业因储备土地而承担的成本过高，所以一些企业通过转型轻资产运营模式来降低土地成本。

企业自身具有转型优势

企业转型轻资产运营模式能否成功的要素有以下几点，首先看企业自身是否拥有不同于别家企业的核心竞争力。

碧桂园自创立以来，通过提供多元化的产品以切合不同市场的需求，同时碧桂园建造的社区以完善的设备配置、优秀的绿化，以及贴心的服务在竞争激烈的房地产市场中占据了一席之地。

其次是看企业是否具有较强的运营能力，碧桂园拥有1037位博士在内的全行业最具备竞争力的职业经理人团队，碧桂园的每个项目的开发运作都是由这些职业经理人负责的，专业的团队带来的不只是管理机制的完善，同时也提升了管理效率，并实现经济利益的最大化。

最后是看企业目前的发展阶段是否适合转型，目前中国的房地产企业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产的发展需求。

碧桂园作为中国最大的城镇化开发商，其在重资产运营模式的发展势头逐渐平缓，而碧桂园拥有足够的重资产经验积淀、品牌效应、相对标准化的服务套餐，在转型轻资产运营模式上拥有足够大的优势。

广告位面向全国招商

古龙公号集群

古龙娱乐网  微信ID:yuleno

古龙女性  微信ID:nvxin99

古龙TV  微信ID:klmrcn