最近刷到不少所谓的“房产大V”视频在分析今年新房荒、次新改善房要大涨，然后最后再加个前缀“可能”，到年底发现大部分没有涨又在跌的时候就又可以狡辩，好话歹话拿给这些“V”说完了。\n个人看法，25年改善次新大部分还要继续下跌，极少部分次新改善能稳住或者会有点机会小幅度往上走一点。从产品的角度讲：同时满足有架空层泛会所+得房率90%及以上+有入户厅+T2+容积率2.0的半迭代产品。得房率90%是个坎，原因也简单，23年开盘后的新盘得房率不少在90%以上且得到目前为止的新盘房率越高单价也越贵，基本也是一分钱一分货。而没到90%得房率的次新二手算实际单价反而和新房持平甚至还更贵，不少实际成本超过新房且品质还不如新产品，这类次新房涨价逻辑从何而来？\n从大板块的角度讲，二手房市场不像新房市场被房产砖家吹的油爆爆各种规划各种高大上，二手房才是真正意义的市场。总有些“V”要说新房上涨了10%甚至20%，次新改善就要跟到往上走，因为次新改善量少，供需关系决定了次新改善的上涨，这套逻辑看似合理实则根本禁不起推敲。1.新房市场有附带品比如情绪价值、PPT、所谓的“圈层”这些造梦环节到了二手房市场哪一项没有原形毕露，二手房客户一定是强地缘而不是所谓的投资客。地缘置换考虑的是真正意义上的职住行平衡，上班通勤距离时间、生活方便程度、对口学校强度才是这些二手房置换客关心的问题。2.大部分二手置换客群考虑的是性价比和追涨的新房购买客群考虑的点不在一个维度，二手置换客群的细致程度远远大于新房群体，一定是能省则省不像新房市场有那么大的情绪波动，就像24年国庆以前滞销的时候各大开发商优惠力度拉满一个个全部持币观望，国庆政策出了后各大新盘优惠减半个别楼盘甚至备案价销售反而卖的飞起，而二手房市场的客户一定是所见即所得。3.次新二手要真正意义上能涨价，先问问自己的收入有没有上涨，再问问自己身边的亲朋好友有多少收入是在持续上涨，大环境都不好收入没有提高次新改善房价哪来的支撑呢。如果说整个街道乃至片区的次新二手想要稳中有涨，产业+常住人口一定是强相关，能提高生活工作效率能挣钱同时解决小孩读书问题且属于半迭代的次新改善产品才有点机会（就算是同时满足个人也不抱太大希望），剩下的该跌照样跌。\n至于为什么那些“V”要说次新改善一定会涨价，原因也很简单，今年的新房大多数不上渠道不吹次新二手制造热点如何忽悠购房者上车，他们又如何能挣钱呢？#日常文案 #同城房产
