01
分辨不同物业结构
投资酒店首先要选择物业，酒店物业的结构，关系到业主投资的金额。
酒店物业一般分为框架、砖混、混合结构和钢结构等。不同结构的房子对于酒店的整体投资有很大影响。
首先，框架结构（包括钢结构）物业，此类结构的房子有承重柱、承重梁，为钢筋混凝土的结构，在装修的过程中可以将原来的所有隔墙进行拆除，然后按照酒店标准进行设计、施工，产品好、施工难度小，这类物业最适合的房型就是中间走廊、两侧房间，出房率高，相对其他物业，额外增加的投资也会小很多，减少了结构加固、异形房、拆除等费用，而且这类物业水、电、暖、消防、外立面、窗户、防水都比较好，不用再做大的投入，缺点是这类物业商务条款高、租赁竞争激烈。
其次，砖混结构物业，这类房产基本均建设于早些年代，原有隔墙都有承重的作用，每个原有设计的房间基本小于标准酒店要求。大堂、餐厅的空间连贯性差，拆除改建费用极高，甚至无法进行拆除，而且这类物业水、电、暖、消防、外立面、窗户、防水需要重新改建的可能性较高，整体投资费用会升高；不过这类物业的优势也会很明显，商务条款一般会比较优惠，好洽谈，易沟通，房租相对会便宜很多，租赁年限会相对长一些，而且这类物业大部分集中于城市的成熟商圈，客源相对稳定。
因此，在投资选址时，需要酒店专业人士、工程师到现场去提供专业的意见，来协助业主去租赁。
02
明晰物业产权性质
酒店花几百万装修却开不了业，这是每个酒店投资人第一步需要规避的问题，涉及到房产的产权性质，国家明文规定：医疗、教育、科研、住宅不允许做酒店，也就因此无法办理酒店营业执照。此外，还有很多其他性质的房子如园林、交通、仓储、工业等能否做酒店，则要向当地消防部门进行咨询，然后再考虑是否租赁房产。判断房产适不适合开酒店，不能凭借直觉，而是要亲眼所见，答案就在房产证上。
03
考虑物业类型
在寻物业的过程当中会遇到各种业态的物业，其中尤其需要注意的几种业态的物业如下：
第一，塔楼。这类房子的特点是面积大，楼层高。需要注意以下几点问题：大堂、电梯是否有酒店的面积，是否是独用？公用设施包括空调、暖气等如何缴费？酒店的设施设备（热水）等放在哪里？做酒店一般讲究顶天立地，物业或者从最上面往下租，或者从下边往上租，这样会避免和其他物业的干扰。
第二，群楼。有住宅或者办公楼的楼下二三层。群楼会面临以下问题：群楼是大平层，无法开天井，暗房会比较多，设施设备会比较难放，因为楼上有居民、办公人员等，没有过多的位置给酒店安放设备，另外一定要考虑到投诉的问题，因为装修过程比较嘈杂，容易引起投诉。
第三，商超。这类房子一般在城市的核心繁华的位置，这种房子的投资优势显著，因为处于城市中最繁华的位置，不过也存在一些问题：大堂电梯是否能独立？能不能开天井，暗房怎么去处理？上下水怎么处理？下边的商户都在营业，上下水能不能打下去？这是需要投资者提前考虑的问题。
这些类型的房子直接影响了大家前期投资，以及后期的客户感受，最终影响的是收益，想要发挥优势，规避短处，同样需要找酒店专业人士把关。
04
考量隐性造价成本
以下是我们在租赁房产过程中极其容易忽略的又非常重要的几个注意点：
第一，门招。租房的时候，一定要跟房东谈清楚招牌的摆放位置。门招、顶招、侧招都要呈现出清晰的展示效果。
第二，大堂。大堂不仅要关注面积，还要关注大堂的开间，大堂开间如果小于6米，则无法进行合理设计，无法被高效率地充分使用，仅仅起到最基础的行走功能。
第三，层高。层高一定要看梁底高度，而不是看板底高度，因为装修中的吊顶、各种管道均以梁为基准。
第四，卫生间的上下水。如果整栋租赁则不存在该问题，如果只是租一部分，就一定要考虑楼下是否允许走上下水的管道，如果无法实现走上下水，就要考虑是不是要抬高，整体抬高又关系到层高的问题，如果这些问题得不到有效解决，那这一层就无法投入使用。
05
评估物业基础设施
租赁房产的过程中，房子的基础设施会关系到总体投资，每一项设施的情况都影响到租金谈判问题。
第一，变压器。一般的酒店一间房需要2.5千瓦以上，100间房可能就需要250千瓦，不够就需要增容。
第二，电梯。酒店一般要求80房量以内一部电梯，为了住客的体验感知度，以80房量为基准，基于实际房量进行对应的电梯增设。
第三，消防水池。需要考察是否有消防水池，因为消防水池的造价较高，直接影响成本，部分地区需要化粪池，同样造价不菲。
第四，外窗。新房子的外窗普遍不需要更换换的，涉及到老房子改造问题，则可能需要换掉整体外窗，这也是一笔比较高的费用。
第五，除此之外，还有诸如屋顶的防水、外立面的改造问题，均应与房东一一确认。
以上都关系着整体的投入，如果基础设施存在缺陷，需要跟房东就改造成本问题进行沟通，通过降低整体房租，弥补完善改造基础设施的投入。
06
科学规划建造方案
首先是租期问题。酒店重视资产投资，涉及到的投资项目包含土建、基础设施、室内装修等，数额一般会达到几百万甚至超千万，酒店营业前几年业主赚取的是投资本金，后几年赚取的才是酒店利润，所以租期问题很重要，建议最小租期是八年，越长越好，但不能超过20年，因为合同法有规定。在较长时间的租期内，酒店可以稳定的运营2-3个周期，后续周期土建、基础设施一般就不需要重复投资。
其次是酒店单间房租测算问题，酒店规模一般不按平方数来算，而是按房间数来算，因为每个物业的出房率不同，有的3000平方能够出100个房间，有的只出80个房间，相比之下出100间房显然更合适，因此在租赁房产之前，建议找专业的设计师给物业做个标准的排房，可以精确的测算单间房租成本，进而推断整体的租金价值。
再次是免租期的问题，由于南北方有气候差异，北方要特别注意冬季施工问题，其他普遍的情况，要注意节假日施工问题，还有自身设计、施工队选择的时间等问题，这些都会影响到整体的装修时间，同样也是时间成本里面的房租成本，免租期越长，对业主越有利。
最后是付款方式问题，跟房东沟通付款方式问题越短越好，建议一个月或一个季度，最好不要将周期拉长到半年或一年，会增加双方的压力，间接影响酒店投资进度。
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