十年，是审视一个区域发展的绝佳节点，也是站在岔路口做出抉择的恰当时机。
2014年，天府新区拔地而起，宏大的城市规划承载无数理想。这十年，天新诞生太多荣光，有“伟大一平方公里”之誉的中央商务区，有定位“承接国际技术转移”的科学城，还有”四大神盘”之一的麓湖生态城……他们时刻塑造着大家对理想生活方式和城市未来的新想象。但十年后再度审视天府新区，却发现丰满的城市理想下，依旧难掩现实的骨感。有些规划，在落地时打了折。有些理想，在现实前落了空。
因此，站在十年这个岔路口，有朋友要劝大家谨慎购买天新二手房，同时停止不切实际的暴富幻想。具体原因我将从区域现状、产业基础、人口基础、供需关系、价格水平几方面一一说明。但不论PPT如何规划，实际上两个中心分别对应天府广场和高新区交子公园。首先，距离决定不可能。天府广场和交子公园相距8公里，较为适中。秦皇寺与天府广场相距30公里，注定天新是个卫星城，不可能成为新中心。不妨看看国内外新城区与老城中心的距离情况。北京鸟巢距离天安门9公里，广州天河cbd距离越秀公园6公里，南京河西新城CBD距离新街口7公里。把视线再拉出国门，东京新宿距离丸之内6公里，伦敦金丝雀码头距离西敏寺7公里。这些城市新城与旧城中心都不会超过10公里。究其原因是受制于人类活动能力，即便驾驶汽车，在城市路况下一小时也仅能移动25公里，在高铁都在打造1小时生活圈的情况下，半径30公里的城市通勤是令人难以忍受的，会不可避免的导致大城市病，阻碍城市发展。在距离面前，无论规划多动人，天新或许大概可能都难成为2000万成都人的“新中心”，真正触及或超越高新。其次，天府新区的城市规划，决定它很难成为成都新中心。城市的本质是通过大规模人群的聚集与分工，以实现更高效率和更大产出。考虑到人类活动的局限性，高效的城市应以其为基础单位划分城市功能单元，步行可达+便捷公交就能将城市有机相连，同等时间内人财物能够发生更多流通，进而提升效率，提高产值，比如东京。天府新区反其道而行之，以巨大公园划分城市功能区划，低密度人口又使得修建公共交通成本过高，公交体系跟不上。上班、餐饮、消费、商务等日常活动必须借助汽车，限制着城市功能的高效发挥，进而限制着GDP的高产。别提1号线和18号线，那是方便乘客进出天府新区的，而不是利于发挥城市功能的。因此天府新区能吸引的，注定是协同程度要求不高的总部经济和科技研发，这也是它最初的定位，但放眼成都，这类企业又有几家。2030年，天府新区成都直管区原计划将人口控制在585万左右。成都市政府：天新成都片区2030年人口控制在585万左右目前，天新成都直管区常住人口80万，零头都没赶上。虽然距2030还有七年，但可预判人口数据增长下，大家认为会有太大改观？2022年，成都新增人口7.6万人，以此类推，7年加起来成都新增也才50多万。
即便新增人口全部流入天府新区，也还要10个7年才能填满天府新区的人口规划。更别提还有东部新区、新川科技园、金融城三期卯足精神，抢人抢钱抢产业。未来人口导入也不乐观。有乐观者或许质疑7.6万这个样本值，认为中国城市化进程远未结束，成都近十年猛增人口581.9万，应以年均增长58万人计算。那咱就继续掰扯一下。2020-2021年，成都常住人口增量分别是24.5万、25.4万、7.6万，这说明人口增速下降是个趋势，明年增量甚至可能会更少。此外，成都新增人口中有一部分来源于周边区县划归成都，如新津，并非全部虹吸外地人。且中国城市化进程伴随老龄化，留守村落者年事已高，即便维持现状，几年后城市化率也会自然提高。怎么算，这个人口池子都难填满。入住上不去，商业起不来，接盘者匮乏，到时别说涨价，能卖出去就不错了。一是现有的高房价已将大部分刚需拦截在外，限制人口流入；二是距离太远，公司的设计小妹宁可在大源拿8k，也不去兴隆湖赚1万；三是缺乏产业基础，人来了也留不下。谈论产业基础之前，我们不妨先来思考一个问题，天府新区为什么造了那么多湖和公园？兴隆湖区域4平方公里，但天府中央公园2平方公里，麓溪河公园有12平方公里。根本原因是缺乏产业，继而用生态吸引外来者投资购房，再吸引一部分企业办公。但尴尬的是，生态可以吸引人，却难留住人。先来看看天府新区GDP排名，2022年在成都各区县中排名12名，仅比青白江高1.9亿元，在二圈层中都不能太“吃皮。但天新是以四川天府新区名义计入排名，刨去眉山那部分，成都直管区和青白江孰高孰低，真不好说。再来看看各区域产业近况。目前，天东是中建、中交、中铁三巨头的天东，这三家企业总部本质食利，建在哪都行，到天府新区无非是政府优惠，再加上周边配套大量内部职工房。此外，建筑业扎堆的天东，没什么更好业态，如金融和互联网。不可否认这两行业才是国内的高薪群体，最能支撑区域房价。天西，原省政府预留地，炒的最凶的地方，后来省政府不搬，地卖给新希望建设全球总部。但这种话听听就好，目前还是纯住宅区域。科学城，最初对标日本筑波科学城，招商条件十分严苛，要求入住企业必须是科技研发机构。但后来发现这方面资源少之又少，就有越来越多企业以建设研发中心和人才住房的名义拿地盖办公楼和住房，如中电建金属结构研发中戏、中铁轨道研发中心、中建西南研发中心等研发中心了。目前华西天府分院已开业。地批了，房盖了，真正留下办公的却寥寥无几。可以说，除了中科院成都分院值得一提，现阶段其招商引资情况怎么谈得上“火热”？，完全背离最初产业兴城的初衷，更像房地产炒作的湖景房盛宴。05 回归供需：供应远大于需求
为什么，有朋友如此不建议上车天府新区二手房，首要原因就在于供需严重失衡。首先，天核、兴隆湖区域真正的自住群体都有了房。上述几个招商引资企业，都配建内部职工房，如中铁有中铁诺德一号、中铁卓越城；中科院成都分院有翰悦名邸等三个小区；中交有中交悦湖，中建有中建华府锦城等，还有其他单位不一一列举。论地段和品质，都还不错；论价格，大多在7000-15000元之间；论数量，1万+套。限售期一过，这些职工房一旦流通起来，那些花三四万入手的炒房客不慌吗？其次，后续缺乏接盘动力。兴隆湖已站在价格高位，3万+是常态，天投北鑫院两年前成交价就4万+，刚需买不起。后续投资者呢？4万接过来，算上利息成本和各种税费，至少再卖5.5万才符合预期。金融城稳扎稳打十几年，区域开发殆尽、享受互联网红利、学区加持等多重因素叠加，也才卖5万+。而兴隆湖，一面供应巨大，且大量低价职工房未进入二手市场；一面招商形势严峻，难以通过产业造就城市高薪群体，后期想卖到这个价格，难度太具体了。可以说，兴隆湖目前虚高的价格一半是炒出来的，一半是真实的供需关系未被看清。暹罗天地、言几又为什么不来天新了？就是看到遍地炒房客，入住率不行，预判商业搞不转。更搞笑的是天府新区保税中心，大张旗鼓宣传好几年，开业一个月就冷秋秋。我们不否认天府新区的价值，毕竟这里空气好，密度低，符合了一部分人的改善需求。即便是睡城，也有自己的价值。但我们认为目前天新大部分区域，房价远高于实际价值。近一点，咱先看看隔壁子重庆的西部（重庆）科学城，一落地就有重庆大学、重庆医科大学等十几所院校和产业园，人口和科研导入都有一定的基础，居住环境也是地广人稀，但片区房价均价也不到1.5万，低于重庆主城。远一点，咱再看看日本的筑波科学城。日本省厅的43个国家研究所（约占日本40%的主要科研机构）、筑波大学（QS排名常年世界200）等都搬去了筑波科学城，但区域房价中位数也才2270万日元，远低于东京的4000万日元，仅是半数。最后回头看成都科学城喃。3万+是常态，部分二手房早就卖到4万+，吊打主城。既没有产业基石筑巢引凤，又缺乏便利生活配套，值不值不该打个问号吗？大家还可以去boss直聘或智联招聘检索兴隆湖区域，看看诺大的区域一共才多少个岗位。华阳，以生活服务类第三产业为主，就业和收入一般，但紧挨高新，地铁次新房价值基本无水分，但中德英伦联邦许多房源在阴跌；鹤林村，大源睡城，内部缺乏吸纳就业能力，最给力的商业是中海环宇坊；麓山和麓湖，旅游片区，有一定价值，但考虑到巨大存量，自住可以，炒房绕行；兴隆湖，纯旅游片区，日常出圈靠骑行和野草。超500人公司屈指可数，晚八点后特适合修仙，无人打扰；天西，纯居住片区，小区品质在线，但周边商业配套跟不上，租住两难；万安，传说中的中央商务区，规划了产业，预计2030年吸纳4.5万名律政人才，但截至去年底，成都市一共才1.8万名律师。有位网友总结到位，说天府新区的核心功能是土地财政，而非纾解成都市政功能，目前城市金融产业、商业消费、制造业等功能无一转至天新，一切理想和荣光都在PPT中。之所以远离主城区，是为获得更高土地价差。的确目前天新最大看点是生态，而非产业。但只生态宜居的地方没法搞钱，居住者白天在主城搞钱，晚上再回去居住，那它本质上就是个睡城。最后再重申一遍，从长线看，我们不否认天新的价值，虽然这个长线很长，可能需要大家用寿命来博。从短线看，我也不否认天新的价值，生态旅游区、睡城都有自己的价值，但价格透支那么多，直接吊打核心产业区和市中心就不合适了。另收到小到消息，目前天新很多法拍房被按住了未面世，真假不可知，只能劝大家谨慎入手天新高溢价、高单价二手房，认清李逵和李鬼，莫成为击鼓传花的最后一棒。声明：
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（不说了，我要打车回家啦）
成都·九眼桥正能量君提醒：大家请理性消费，按需购买！
诗人刘长卿曾写过一首诗：“日暮苍山远，天寒白屋贫。柴门闻犬吠，风雪夜归人。”起初读来觉得诗人真奇怪，风雪寒天匆匆赶着回去，但是他的家是屋贫，柴门，与犬吠。朴素而简单至极，屋内是否有暖炉也并未可知。年长方才读懂，且备受触动：原来，让风雪中埋头赶路的人高兴的，是路的尽头，有一个避雪的地方。千里万里，雪落归家。
保驾护航。
正能量君还是要提醒大家：
不信谣、不传谣、不造谣！理性讨论、各抒己见、言论自由！
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需要客观、中立、公正的来看待问题！
是谁令青山也变
变了俗气的嘴脸
