上海二手房:发生了3件事

这两天，市场上关于二手房的议论又多了起来，议论的焦点话题是：

① 二手房价要跌了吗？

② 一二手倒挂将不断缩小？

③ 二手市场温吞会影响新房市场吗？

讨论的背景，则是近期市场上的3件事。

第一件事，低抛房源出现了。

主要出现在一二手倒挂显著，或者说一二手倒挂预期显著的热门板块。

来看两个例子：

大虹桥徐泾，万科天空之城三期一套3房，成交单价约7.5万/㎡。同一小区，去年初的时候，最高成交单价达到过9.4万/㎡，此前其他成交房源，也基本没有低于8万/㎡的。

徐汇长桥，汇成南街里一套3房，成交单价10.62万/㎡。这套房源，起初挂牌1180万，挂了三个月后，房东降价105万才成交。这个楼盘，在2020年入市时，认购率接近13:1，热度甚至超过前滩。接近交房前，有业主预期此盘出手价是12万/㎡。

除此以外，近期大虹桥还有6.6万/㎡的低抛房源；前滩也有15万多的成交价，明显低于“预期水位”。

第二件事，五一假期里，一张图表在小红书、抖音等社交平台，以及各大购房群里频繁传播。图表的数据显示：上海二手房挂牌接近40万套。

幸好，纠偏的声音很快出现：这张表里的数据来源确实是上海房地产交易中心网站，但是它忽略了关键的一点：“去重”。

“去重”是一个业内用语，其意思就是，去掉重复的数据。

交易中心网站显示的挂牌次数并没有“去重”。比如，同一套房子在2家中介挂牌，它就被计算2次；挂牌3家，就被计算3次。所以，若要收集交易中心网站的二手房挂牌数据，必须去掉这类重复的挂牌次数。

不过，虽然纠偏了，这个不专业的“40万套”，还是在不平静的水面砸下了一颗石子，泛起涟漪阵阵。

虽然40万套是虚惊一场，但4月份的二手房成交量确实降了。

4月份，上海二手房成交约1.7万套，比3月份的2.4万套降了约7000套，比2月份的1.9万套也少了约2000套。

2021年8月至今二手房月度成交情况

1.7万套，从近两年的数据来看，表现还不算太糟。但引起市场忧虑的是：小阳春走衰太快。春节后的2月3月刚起了一点蓬头，二手成交量就明显往下掉了。细致的分析者，还拿出了每一周的数据来放大着看。

今年3-4月二手房周成交情况

与此同时，市场上的挂牌量确实在增加。4月份，全市新增的二手房挂牌约2.49万套。新增2.5万套，成交1.7万套，一进一出，市场上的挂牌二手房又多了约8千套。

所以现在，若有二手房要顺利出手，预期肯定是调低的。

但是，我并未看见上海楼市要走衰。楼市的好坏，有多种复杂因素，并不是一个二手房市场，更多人想弃旧迎新，就可以左右。

大数据管理时代，旺了加水、凉了添柴，所谓“稳房价稳预期”，从来没有将二手房排除在外哦。