在农村，因为政策法规的不健全以及历史和法律意识等各方面的原因，长期以来，村民们建房建房没有办理用地和规划手续等现象非常普遍，而且一直以来，这种情况没有人管，许多建了十几年甚至几十年的房子，也没有管理部门来过问有无用地等建房手续的问题。
所以，大家普遍觉得，房子都建了这么多年了，没人管，不需要办用地手续！于是，有钱了，有人想加一层；楼顶石棉瓦破了，要换新的彩钢瓦；房屋老旧了，要重新翻建。
事实上，大家是这么想的，也是怎么做的，而且一直以来都没有管理部门来干涉。
但是，这种想法和认识需要改变了。
因为，随着土地管理越来越严格，以及土地卫片执法技术手段的越来越先进，你的翻新、翻建行为，很容易就会被天上的卫星拍到，如果在房屋建成后一直没有办理用地手续，负责土地执法的管理人员根据卫片就能够很容易发现你的违法建房行为，并据此找上门来，这个时候，你可能就会有大麻烦。
因为，不准随意翻修农房，这是有法律明文规定的。
按照土地管理法和城乡规划法的规定，房屋建设应取得土地使用手续和规划手续，没有手续的，尽管已过去多年，仍然属于违法建设的房屋。翻建房屋，如果已有合法用地手续的，依法应当办理乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。如果没有用地手续的，意味着原来就是违法用地，翻建时当然应当先取得合法的用地手续和规划手续才能建设。
具体而言，《城乡规划法》明确规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋，违反《城乡规划法》的规定，面临被拆除的危险。
我国《土地管理法》是1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的，自1987年1月1日起施行。按照《土地管理法》规定，一切非农建设占用土地的，都应依法办理建设用地审批手续。严格来说，1987年1月1日起没有办理用地手续的非农业建设行为，其占用土地都属于违法用地。只是在多年的管理实践中，因为土地执法不严等多方面的原因，有很多违法用地未处理到位，很多没有合法用地手续的建筑物至今仍然存在。
自2020年7月开始的农村乱占耕地建房问题整治政策也明确，自2020年7月3日起，没有办理用地手续的新建、续建、扩建均属于新增违法占地行为，实行“零容忍”，该拆除的拆除，该没收的没收。
而且，自2022年1月1日起实施的，由自然资源部印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，也对这种房屋翻新、翻建行为进一步作出了明确规定。
根据新的卫片执法规则规定，对《土地管理法》颁布实施后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。
注意，一旦被认定为新增非农建设违法用地，后果可想而知，轻则罚款，重则拆除！
特别是被认定为新增违法占用耕地的行为，按照现行实行“零容忍”的法律和政策，就属于“该拆除的拆除，该没收的没收”的情形。因为，翻建房屋，如果被卫片发现而且占用了耕地，可能被认为顶风违法新增乱占耕地建房。对新增乱占耕地建房，各地一般都采取拆除措施。
也许有的农民朋友会说，我的房屋建了几十年了，怎么会是“耕地”？
对此，是不是耕地，并不是用咱们的肉眼去判定的，而是有土地管理部门来认定的。
土地管理部门认定是否是耕地的标准，是根据国家第二次和第三次土地调查来判定的。
而由于技术原因，面积较小的建设用地地块无法在土地调查中调查为建设用地，没有上图入库，这些建设用地在土地管理部门的地类数据库中都属于“耕地”，有的甚至被划为永久基本农田。
换句话说，你的房子虽然建了几十年了，如果在第二次或第三次土地调查时，没有被调整为建设用地，在土地管理部门用来管理土地的地类数据库中，就有可能依然属于“耕地”，有的甚至依然被划为永久基本农田。
也许有的农民朋友会说，虽然我当初建房时没有办理用地手续，但根据《行政处罚法》规定，两年没有发现并处理，就已经超过了《行政处罚法》规定的追诉时效，不应该再追究。现在我的房子即使是违法建造的，但已经几十年过去了，还能追究吗？
针对这个问题，相关部门也有明确的解释：违法占地处于持续状态，不受两年追溯时效的影响。
虽然《行政处罚法》第二十九条第一款规定“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。”
但该条款还规定：“法律另有规定的除外。
而《行政处罚法》第二十九条第二款还规定：“前款规定期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算”。
也就是说，根据《行政处罚法》第二十九条之规定精神，对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态。
可见，有的农民朋友误以为行政处罚追诉时效以行为开始之日起算，认为违法行为持续两年即超过追诉时效，不会被处罚是错误的认识。
所以，土地君特别提醒大家：不要认为自己的房屋建了十几年，甚至几十年了，没有合法手续占用土地就以为是合法的，也不要认为违法用地已造成了既成事实，国家就必须承认合法，更不要有侥幸心理。
要知道，现在土地管理越来越严格，而且土地卫片执法技术手段的越来越先进，现在卫星天天在头上经过，所谓“天网恢恢，疏而不漏”。你的翻新、翻建行为，很容易就会被天上的卫星拍到！
如果被卫片发现而且占用了耕地，就可能被认定为顶风违法新增乱占耕地建房。
对新增乱占耕地建房，在当前新增违法乱占耕地建房实行“零容忍”的高压态势下，各地一般都会对新增违法建设行为采取拆除措施。
即使侥幸没有被拆除，而是给予罚款，按照现行规定，违法用地的罚款额为每平方米100至1000元，也会让许多家底不厚的农民朋友倾家荡产！
所以，今后如果要翻新、翻建房屋，一定要小心了。
虽然现在土地管理越来越严格，在新《土地管理法》实施后，在农村翻新、翻建房屋确实更加严格了，但并不是不能翻新、翻建房屋，而是需要改以前没有办理合法手续就随便翻新、翻建的做法。
其实，只要满足一定的条件，土地管理部门还是允许旧房翻新、翻建的。特别是那些存在安全隐患的危旧房屋，地方政府还是希望农民朋友翻建的，只是一定要依法办理相关手续才能翻建。
当然了，能否办理相关翻建手续，必须满足一定的条件，至于不符合条件的，管理部门就不会批准你翻修翻建。
比如，翻建房屋需要符合乡镇总体规划。农村有的房屋已经荒废多年，甚至是已经坍塌，原有房屋已经不存在，且经过多年的发展土地规划已经发生变化，此时是不允许村民擅自新建或者翻建的。比如，建新不拆旧和一户多宅的情况，旧的宅基地和多的宅基地是不能翻建的。
总之，如果原来没有任何合法手续的，最好先咨询当地自然资源部门，补办完善手续后再动工，否则，轻则罚款，重则拆除！
