5月份,上海一二手房的热度还会继续割裂!_国内楼市_资讯

在五一节前，上海今年的第四批次新房猝不及防官宣。

虽然大多数新盘如我们所预期，但也有个别项目属意外之喜：

云锦东方3期加推，16.49万元/㎡的综合均价比上一批15.082万元涨幅破9%，也比去年全年最高均价顶14.5万元/㎡上浮了13.79%左右，豪宅的口子似乎就这么放开了。

而且浦东的唐镇、普陀的桃浦、嘉定新城的热盘扎贴脸pk，分流可能会直接压低积分，低分上车难度降低······

而在二手房市场，最近的成交也多少有点让人看不懂。

陆家嘴滨江豪宅财富海景花园，最近成交的一套建面约347㎡的房源，成交单价接近28万/㎡，九庐低区最近成交单价22万/㎡；

黄浦南外滩豪宅融创外滩壹号院近期成交均价接近24.7万/㎡，徐汇滨江没有江景的云锦东方成交均价超过24万/㎡；

而非豪宅区域，普陀华侨城最新成交均价约15.6万/㎡，嘉定新城标杆二手房源成交均价达到7.5万/㎡；近几年大火的闵行古美板块成交均价也超过了14万/㎡······

但另一方面，很多人也在说着“上海楼市凉了”、“上海二手房迎来抛售潮”，好像完全生活在两个世界，多少有点割裂了。

事实上，这种感觉，不仅买房人、卖房人有，我们也是一样的。

甚至可以断言，5月份，上海一二手房的热度还会更加割裂！

新房分化

更多来源于大环境

先说情况比较简单的新房。

截至目前，上海今年已经供应了四个批次的新房，107个新盘，27426套房源，整体情况就是分布极不均衡，以刚需、刚改为主，基本每一批次都会有一两个“大爆款”。

而与此同时，大家也会很明显的感觉到一个现象。

各个项目之间的鸿沟似乎越来越明显了！

1、在一些自带高热度的板块，如果同时有两个或两个以上竞品项目推出，那么认购数据必然会存在差异。

例如徐汇滨江的百汇园、前滩的世纪前滩天御和三林滨江板块的前滩百合园，都在热度极高的板块，最后认购的前滩天御的认购率就仅有203%左右，低分触发积分，而百汇园积分高达106.64分、百合园也要97.84分。

2、板块热度略微低一点的，即便是产品、配套差异不太大，新房热度和认购数据差异也会很大。

例如马陆地铁站周边的几个新盘，即便距离非常接近的越秀保利嘉悦云上和金地西郊悦章，认购率也是天差地别。

西郊悦章距离地铁直线约700米左右，认购率101%左右，而嘉悦云上二期距离地铁直线约250米左右，认购率高达431%，积分更是要66.94分。

3、而板块本身热度不高，购买力大多来自板块内部的，像奉贤、青浦的非地铁盘和金山区域的楼盘，除非口碑、产品品质非常硬，深受本地客群喜欢，不然去化将会非常感人。

而在短期内，新房热度割裂的状态还会持续。

对真正在买房的朋友而言，像徐汇滨江云锦东方三期（四批次）、世纪前滩天御（还有一部分房源预计下半年会来）这种热度的新盘，但凡有点希望的，还是要抓住一切机会参与认购。

浦东唐镇和普陀桃浦是接下来一年加推的重点区域，尽早上车，避免后续供应空窗期的认购拥挤。

对于一些近几年热度不太高，认购一般的区域，放慢节奏，关注品质也未尝不可。

而对开发商而言，接下来的要求可能会更加严格，高积分始终在消耗，一二手价差也在磨平，产品品质做的亮眼才是长久之计。

二手分化

是物竞天择，适者生存

再说说比较复杂的二手房。

总的来说，上海二手房目前的现状可以用三句话来概括，成交降温，挂牌升温，房源分化加剧。

首先看成交，根据沪上多家研究结构统计，4月份上海二手房成交量约1.72万套，相比3月的2.4万套成交量，下降了约7000套；相比2月的1.9万套成交量，也少了约2000套！

二手房成交套数虽然目前依旧在1.5万套的荣枯线之上，但降温依旧非常明显，如果照着这个趋势，5月份的二手房成交可能继续下行，正在卖房打新也会被迫放慢节奏。

接着看挂牌。

从年后开始到现在，上海二手房挂牌量从初始的14万套左右一直飙升到了4月底的17万套，置换情绪空前。

究其原因，一方面，随着高积分的消耗和供应结构的变化，更多新盘开始低分触发积分甚至不触发积分，低分买到的机会增加，越来越多的低积分人士从观望开始下场置换。

另一方面，2月之后，二手核验价放松，我们能看到的房源体量较之以往也要更多，加之今年小阳春时间短，在2月结束之后，市场呈下行趋势，房东对于未来二手房市场信心降低，也会带来一波挂牌。

而成交下行、挂牌量持续增加，真正处于二手房市场上的人感受会更为极端：

原本就在跌价或者成交周期普遍较长的房源，会首先破价，即便是在价格上做了妥协，成交难度也并不会降低，会有越来越多的人首先绷不住！

而真正具备抗跌性的豪宅房源，则会更为惜售，真正的持有多套优质资产的非短期非高杠杆人群也更加不会看当下的价格，豪宅的上升通道收缩并不意味着不值钱。

近期要买二手房的，会越来越关注东西好不好，不是单纯看数字。

而近期在挂牌的房东，如果不打算降价出售，可能要做好打持久战的准备。

一点建议

当然了，只用好或者差来形容当下的市场其实都不太准确。

打新其实不必过于焦虑，每个板块，每个预算段都持续会有新鲜供应，适当做出妥协很有必要。

在供应非常稀缺的板块，自住买房新房其实也不是必须的和最好的选择。

而当下的二手房，如果不是有明确学区需求的，在挑选板块的时候擦亮眼睛、谨慎一点总是没错的，地段在任何时候都大于一切，近几年和后续都没有新房供应的区域也不建议过多关注。

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5月份,上海一二手房的热度还会继续割裂!

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