原本只是想按照每月的惯例，写一篇二手房的真实成交分析。但当看了挂牌量和采访了部分上海中介门店经理之后，我们发现了几个令人担忧的现象：
1、目前外环外区域的二手房，无论成交量还是成交周期都很不理想；
2、对比4月整体成交量和挂牌量，如果从趋势的角度出发，未来一段时间内的二手房会越来越难卖，上海楼市似乎离乐观还有很长一段路。
01
相比今年3月的2.4万套，少了将近7000套，环比跌幅约28%；比今年2月的1.9万套，减少也近2000套。
1.72万套，从2021年8月调控收紧以来看，不算低。相比去年，它高于大多数月份，只比7、8、9三个月低。
回看3月的周度成交量，每周成交套数均保持在5100套以上，其中最高峰的3.06-3.12一周里，共成交了5665套二手房。
而4月的周度最高成交量则出现在4.10-4.16，当周共网签登记了4616套。其中一个因素是因为前一周清明节的影响，导致4.03-4.09的一周里，仅显示成交了3721套二手房，部分延迟的网签登记，体现在了后一周。
4月下旬，周度成交量持续走低，最后一周共成交登记二手房3587套，环比上一周减少了14%。
数据来源于微信群（网传信息仅供参考）
数据来源于网上房地产
数据来源于链家上海二手房
02
A：不太好，整个颛桥板块的门店4月差不多就开了7-8单，比上个月差了不少，清明节过后一下子就冷下来了，我们到现在都还是懵的，不理解，看不懂。
Q：来看二手房的客户都是什么情况？
A：大部分还是买不到新房的低分客户
Q：挂牌的房东都是准备去打新吗？
A：抛售二手房的还是打新的为主，但现在新房积分整体下滑，很多低分选手可以上车了，不考虑二手房了，导致现在很多二手房有价无市。想要卖房打新的房东又不肯降价，就这样僵持着，整个成交周期也相应拉长了。
A：别说了，我们门店成交挂0！中介现在都要饿死了！！！
Q：春申属于闵行比较成熟的片区了，怎么二手房成交会这么低？
A：这么说吧，现在客户断层得比较厉害，来看房的客户大多都是积分低但又想一步到位买品质改善型二手房的人，现在几乎没人是冲着首套刚需来看二手房的了！导致很多挂牌中的老破小客户都看不中。春申这边老破小又特别多，很难卖掉，房子卖不掉房东就没法释放购房资格，也就没法去打新了。
Q：对于现在的二手房市场有什么感受？
A：今年比去年还要难一点，去年春申这边至少500万以下的房源还是多多少少能走掉一点，现在是一点都没办法了，纯刚需的客户几乎没有了。市场处于下行，观望情绪比较重，现在房东也不愿意降价出售，有点处于一个恶性循环了。对于偏刚需为主的板块来说未来只会越来越难...
现在在还适合买房吗 会跌吗？
这个问题要分短期和长期来看，
短期来说，房产税出台肯定会导致房价阶段性下降
但长期来看，影响房价的核心因素还是人口规模、经济状况、土地供给等因素，房产税是非核心的因素。
上海有房产税已经很久了，需要缴纳房产税的人几乎每年都会缴纳，没有的人也没感觉，而在市场上几乎大家对这件事看的都比较平淡，没有听说二手交易的时候有人是担心税收的问题把房子抛掉，大家都当成和物业费一样持有一套物业正常产生的成本。
其实当一个城市落位一个房地产税的时候，之前的迷茫，一开始的恐慌，但是伴随着政策落地以及时间的消化，其实大家的注意力会冲淡，或者说习以为常。
另外，再而三地强调，三、四线城市尤其是人口净流出，经济增长乏力的城市，尽量别搞投资性购房了，想办法把目光聚焦在核心城市，聚焦在产业有发展
人口有流入，经济有活力的区域，核心城市的房子不但可以用来住，还可以用来升值，它是房子，也是资产，正是因为利益不够分，过去十几年国家才会有各种政策围追堵截，长线看普通人应该尽快占有才是上策，而不是犹犹豫豫，想买又不敢买。
长周期而言，不动产始终是最抗通胀的品种之一。只不过，全国楼市一盘棋的时代真的已经过去了。
