买卖过二手房的都知道，如果房子原先有贷款、抵押，那么交易起来可就麻烦多了：卖家要结清之前的贷款才能完成过户，之后买家还要申请新的贷款，不仅交易时间长，风险和交易成本也大。
如今，这个难题得到了解决。
5月3日，宝鸡市不动产登记中心发放首笔“带押过户”不动产抵押登记证明和不动产权证书，标志着宝鸡市不动产登记也实现二手房“带押过户”服务新模式。
上个月，自然资源部和中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求推动住宅类不动产率先实现“带押过户”。
《通知》指出，要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。
“带押过户”是指“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。
“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期的情形。
在以往二手房交易过程中，若交易房屋存在尚未还清的贷款，需要先将贷款结清并解除抵押后方可交易，买卖双方要先行筹措资金偿还贷款，再进行原抵押权注销登记、二手房过户登记、新的抵押登记等系列流程。整个过程周期长、交易成本高、风险防范难度大。
此次推动全国层面的‘带押过户’，将有利于提升房地产交易便利化服务水平，降低制度性交易成本，有利于激发二手房市场的活力，提振房地产市场活跃度。
那么，“带押过户”到底如何操作？
目前，多地在实践探索中主要形成了三种模式。
第一种是新旧抵押权组合模式，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
第二种是新旧抵押权分段模式，通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
第三种是抵押权变更模式，通过抵押权变更，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
不过需要提醒的是，作为购房人，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。
作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信情况，了解清楚购房人的贷款能力，避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。
这样一来考虑二手房的人会不会渐渐多起来？
相较新房，“即买即住、无须担心烂尾”的突出优势，对于急住的人来说确实是个不错的选择。
但宝鸡的二手房市场不如新房市场火爆，也不会像西安一样出现二手房倒挂的现象。因此想入手二手房的人并不多，一套二手房下来加上中介费、税费，不见得比新房实惠。
如果要买二手房一定要注意的就是房龄，一旦超过20年，那再便宜的房子也不要买了。
对于小区交房入住没多久，或还是毛坯价格低于周边板块新房的均价，倒是可以考虑。
如高于新房价格，除非区域无新房可选或者你着急想买现房，否则不建议入手。
买二手房，切记注意以下几点：
1、选择板块。
考虑优质教育，比如高新；想要成熟配套选择主城区。
2、选择小区。
首先，考虑品牌房企或者本地实力房企开发的小区。比如聚丰、华夏等，物业服务更好。
其次，在首付能够得着的最大范围内，尽量选择5年内的次新房，社区品质、户型设计都更新颖，未来也好出手。
3、选择户型。
一般来说，能买大的不看小的，当然钱包是前提。
三室户型功能性更强，尤其在鼓励三胎的政策下，未来两房显得更加捉襟见肘，从市场角度来看，三房的流通性更好。
结语
说到最后，买房这件事，一切以自身需求出发，适合自己的才是最好的。
切记，没有十全十美的房子，一定要懂得取舍。
如果你要买二手房，尽量买好地段、好社区、好产品，同时要满足有电梯+房龄10年内+至少三房。
当然，如果再加上品牌，低容积率，高绿化，小区新等条件就更好了。
不过条件越多，房源越少，房源越少，价值就越高。
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