开发商没有取得房屋预售许可证,可要求退还购房定金!

一

重点提示

二

案件概述

2021年1月18日，王某与房地产开发公司签订了《某商品房优惠权及房源确认书》。2021年1月26日，王某与房地产开发公司签订《某商品房首期分期付款协议书》：约定由王某购买房地产开发公司开发的位于A市B区C路001号某小区栋0001房，约定房屋折后总价343908元。该协议还约定：乙方（即王某）可分期按时向甲方（即房地产开发公司）支付首期购房款1003908元，最迟在2021年8月份前付清即可。协议签订当日，王某支付了20万元。2021年5月8日，王某支付了492720元。房地产开发公司出具的收款收据上注明该笔系房源定金,但在收取该笔资金时没有取得《商品房预售许可证》。后王某询问房屋预售许可证的情况，房地产开发公司没有回复，但未再通知王某缴纳后期款项和签订商品房买卖合同。双方对合同的履行发生争议，王某作为原告起诉房地产开发公司，要求退还购房款首付的定金。

三

法院审判

法院归纳本案焦点：

1.《某商品房优惠权及房源确认书》和《首期分期付款协议书》是否有效。

2.原告能否要求被告给予已付购房款一倍的赔偿。

法院认为：

1.原、被告双方签订的《首期分期付款协议书》约定了房屋的具体位置、房号、总价、分期付款的时间和金额，其主要内容基本符合商品房买卖合同的主要内容。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当被认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以被认定为有效。虽然被告出具给原告的收款收据上注明该笔系房源定金，但综合双方签订的协议书名称为首期分期付款协议书和该笔资金的数额分析，该692720元实际为首期购房款而不是被告辩称的房源定金。且即便是定金，因被告在与原告签订《首期分期付款协议书》并收取原告首期购房款时并没有取得《商品房预售许可证》，且在庭审结束前也没有能提交相关证据证明已经取得预售许可。因此，原告和被告之间订立的确认书、协议书应属于无效。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。

2.被告没有取得预售许可证是事实，但原告未提交证据证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者被告提供了虚假的预售许可证明的事实，双方签订的协议书未就损失赔偿进行约定，且合同无效定金不需要双倍返还。因此，对于原告要求被告给予已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求本院不予支持，但被告应当支付占用该笔购房款期间的利息。

四

律师评析

  王某要求“被告承担已付购房款一倍即692720元的赔偿责任”的诉求，既主张适用定金罚则又主张被告存在欺诈，法院为何不支持呢？

1.合同无效，定金条款也无效，可以要求返还定金，但不是适用双倍返还定金罚则的情形，所以不需要双倍返还定金。要双倍返还定金的前提条件是，定金合同有效。合同无效的，收取定金的一方只需要返还定金。如果合同无效是一方或者双方造成的，造成合同当事人损失的，要依据实际情况进行赔偿。因此，本案中，对于原告主张适用定金罚则，即要求被告给予已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求，法院没有支持。

2.开发商在起诉前仍未取得房屋预售许可证明，且与买受人签订合同时如果开发商故意隐瞒没有取得房屋许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，法院未支持王某要求房地产开发有限公司给予已付购房款一倍的赔偿的请求，是因为王某未能完成举证责任，即未提供证据证明房地产开发有限公司故意隐瞒未取得房屋预售证明的事实。因此，律师建议：在签订相关的购房合同时，注意询问房产的情况并注意保留过程中的沟通情况。取证方式可以是多样的，可以是电话录音，可以是微信询问等。录音在未侵犯他人隐私的情况下，此类证据均可被法院采纳。

五

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

法律问题，长按识别微信或致电18617027824。

李娅莉律师，湖南人，诚公律所权益合伙人，深圳大学经济法学硕士，中国政法大学仲裁研究院“商事仲裁律师业务能力提升班”高级研修班结业，深圳律协“十年千人”计划之第九期深圳青年律师研修班（商事仲裁方向）结业。

执业领域：民商事法律领域

李娅莉律师团队在公司法律业务方面，为企业提供法律顾问服务包括但不限于提供有关公司章程、股权转让和股权激励、规章制度等事项的非诉服务；办理了许多股权、合同纠纷、知识产权、劳动人事方面的案件。

民事案件方面在房产纠纷、债权债务纠纷、与股权、房产有关的婚姻家庭有很多成功案例。

执业期间，先后为政府部门、多家企业正在担任或者担任过常年法律顾问，或曾提供过法律服务，包括深圳市龙华区社会建设局、深圳广播电影电视集团、平安普惠等。

社会活动及荣誉：

  龙华区2022年度“十佳优秀女律师” 

  龙华区2017年度优秀律师（龙华司法局评选）

  龙华区2021年度优秀律师（龙华司法局评选）

  深圳市龙华区人民法院特邀调解员

  最高人民法院第一巡回法庭律师志愿团律师

  深圳律师协会民事诉讼专业委员会主任（第十一届）

  深圳律师协会专业委员会优秀委员（第十届）

  深圳律师协会律师调解中心调解员

  深圳图书馆法律服务志愿团律师

  深圳市民营企业律师服务团成员

  深圳市龙华区行政调解与行政争议协调化解中心特邀行政调解员

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