导读：从拿到新房钥匙的那一刻起，我们打交道最多的就是小区的世茂物业公司了，如果世茂物业责任心强，管理到位，严格按照《前期物业服务合同》对小区物业承接查验，严格按照青岛规定的五星级服务标准履行合同义务，对于业主后期的入住生活可以说会起到锦上添花的作用。事实上，不尽人意之事很多，矛盾很多，尤其是在业主依法筹备业主大会工作时，世茂物业篡改业主名册电话、物业管家涉嫌故意曲解《议事规则》分别给业主打电话诋毁造谣。某些人利用职权变相私卖地下车库空闲空间，甚至传言不给钱不让装修材料进小区等等各种问题频频出现。此时，有一些情绪比较激动的业主，还会因为物业的服务不到位，而坚决不交物业费。那么业主拿出物业服务不完善证据，能否酌情不交或少交物业费呢？法院会支持吗？我们就根据案例探讨一下这些问题。

全文：

基本案情

2017年10月，杨某收房入住

住宅位置是小区某洋房楼栋一楼

一楼往下是地下车库

入住时地下车库未交付

车库直至2019年6月交付使用

《前期物业服务合同》是购房时

作为《青岛市商品房预售合同》附件

      该合同约定，物业公司负责承接物业时，对物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。

合同约定物业服务费2.20元，其中含电梯费0.4元。

杨某从入住后一直依约交纳0.4元每平方米的电梯费，直到后来，杨某偶尔获知，根据《青岛市物业服务收费管理办法》第二十八条规定，电梯起始层为首层住宅的应减免电梯费的规定，杨某住宅在地下车库交付前是事实上的电梯起始层，应当减免电梯费。遂诉至人民法院。

法院审理

一审判决

2022年9月，黄岛区人民法院对该案件进行了开庭审理。庭审中，杨某等提交并阐述了案件事实和理由。

法院经审理认为，原告房屋所在楼座，电梯起始层是负层车库，不是原告房屋的所在一楼，故原告以《青岛市物业服务收费管理办法》第二十八条等有关规定主张起始层免收电梯费，依据不足，本院不予支持。驳回原告起诉。

事后，杨某对此判决不服，上诉至青岛市中级人民法院。2023年1月19日立案后，青岛市中级人民法院对该案进行了二审。二审期间，物业公司没有提交新的证据，只是辩称，《前期物业服务合同》合法有效，对杨某具有约束力。世茂物业公司对业主共有的电梯进行了维护管理和保养，相关电梯的服务已履行完毕，杨某无权要求返还。涉案楼栋的建造结构，电梯的起始层是负层的车库而非住宅，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》的相应条款对该楼栋和杨某所有的房屋并不适用。杨某等人就事实进行阐述，认为本案核心争议焦点是上诉人的住宅是否为起始层的认定问题。杨某认为在车库未交付使用之前，杨某的住宅属于事实上的首层。

二审判决

青岛市中级人民法院审理认为：综合各方的诉辩主张，本案争议的焦点问题在于，上诉人杨某等要求被上诉人世茂物业公司向其返还2017年10月至2019年5月期间已交纳的电梯费的诉请应否得到支持。

杨某等名下的房屋系涉案小区**栋*单元一楼，该楼栋虽直通负一层地下车库，但此地下车库时至2019年6月才启用(该事实世茂物业公司认可)，故在地下车库尚未交付之前，杨某的涉案房屋所处的一楼应系事实上的电梯起始层，根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第二十八条的规定，此二人享有免交电梯费的权利。世茂物业公司向杨某等收取2017年10月至2019年5月期间的电梯费于法无据，显失公平，该公司应向此二人返还该期间的电梯费1076.88元(0.4元/m2/月x134.61m2x20个月)。综上，杨某等的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实错误，判决结果不当，本院依法予以改判。

   法官提醒   

其一、业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业委委员会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。

其二、在物业服务企业没有很好的履行物业管理及维护等职责的情况下，业主可否拒付物业费？业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。

其三、物业服务合同的权利义务终止后或物业服务企业被解聘后，物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

那么，究竟什么情况下

可以合理地拒交（少交）物业费呢？

又有哪些情况不能拒交物业费？

以下干货汇总

看完别忘了转到业主群哦

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不可以拒交物业管理费的几种情况

情况一

关键词：邻居违章搭建、整改通知

【案例】

某物业公司从2016年开始负责奉贤某小区的物业管理。期间，业主王某因邻居擅自违章搭建而深受困扰，遂向物业反映。物业公司发出整改通知书并上报有关部门，但事情并未得到解决。王某认为物业公司未尽管理之责，故而拒交物业管理费。物业公司于今年3月诉至法院，要求王某支付物业管理费。

王某认为，物业公司有责任维护小区秩序，对于违章搭建的事情，物业可以强制拆除，但是事情一直没有解决。我认为物业公司没有尽到管理义务，我不同意支付物业费。

物业公司认为，在接到王某反映后，公司一方面向违章搭建的业主发出整改通知书，一方面向所在居委会、房管局、拆违办等政府部门沟通，请求解决此事。公司已经发出整改通知书并上报有关部门，尽到了管理义务，业主应按合同约定支付物业费用。

以案说法

按照诚实信用、等价有偿的原则，物业公司为业主提供了管理服务，业主理应向物业公司缴纳管理费。对于小区违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利，故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。

在法院主持下，王某当场付清了欠缴的物业费。

笔者感言：诺沙湾DE区，2019年至今，部分热心业主积极组织筹备召开首届业主大会，世茂物业与业主大会筹备组的业主发生冲突矛盾，令人大跌眼镜的是，世茂物业以“共有产权纠纷”的事由起诉这些业主，这已经超出其应尽的义务了，且于法无据，更甚者，开庭时涉嫌故意放鸽子，并未出庭，法官多次联系，拒接电话，从而被裁定撤诉的结果。

情况二

关键词：车辆被盗

【案例】2017年9月间，张某放在小区的电动车被盗丢失，张某认为其电动车被盗是由于小区物业管理公司的责任，遂向物业公司索赔，遭到物业公司拒绝。

随后，张某又要求以两年的物业管理费折抵赔偿款，物业公司一直未作答复。张某因此从2018年1月1日起至2019年12月30日期间，没有交纳物业费被物业公司诉至法院。

由于张某不能证明其电动车被盗是由于物业公司未履行约定义务，故张某以此为由不交物业费，法院不予支持。

以案说法

业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主交费义务。因此，车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。

笔者补充：这说明，拒绝交纳物业费的抗辩理由主要是，物业公司是否构成本本性违约，从而免除业主完全或部分交费的义务。在本文后边，笔者重点探讨物业公司存在的根本性违约问题。

情况三

关键词：房屋存在质量问题

房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。

开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业公司责任。虽然有些开发商会出具《住宅质量保证书》明确：“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某某物业负责处理”。但开发商仅仅委托物业公司处理来信来访、投诉，并未将房屋质量维修义务转移给物业公司，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。

情况四

关键词：业主未签订物业合同

在物业管理服务中，《前期物业服务合同》对业主具有约束力。

业主所在小区建设单位（就是开发商）与物业公司签订的《前期物业服务合同》对该小区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，而其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的，法院不予支持。

■ 民法典对物业服务人的报酬请求权明确规定：

法条链接：《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人（物业公司）可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

可以拒交（少交）物业服务费的几种情况

笔者相信，很多业主朋友更想知道的是，结合咱们诺沙湾小区的实际情况，在什么情况下可以拒交（少交）物业服务费。正如前面案例所说，是否构成根本性违约，从而免除业主完全（部分）交费义务。换句话说，构成根本性违约是拒绝交纳物业费的抗辩理由。同样，构成一般性违约是少交纳物业费的抗辩理由。

业主朋友们一定迫切想知道，我们小区的物业服务公司在物业服务中是否构成了根本性违约？或者一般性违约是否存在？如何分辨是否构成一般性违约？

笔者认为，本小区的物业服务公司在承接物业过程及提供物业服务中已经涉嫌构成根本性违约。有关问题，以后发布文章，大家共同探讨一下。

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