一、政策框架：从“救市”到“新常态”的制度化转型**
2025年，中国楼市政策主线已从短期“稳预期”转向长期“去金融化”。
房地产税试点深化：一线及热点二线城市试点范围扩大，税率分级、免征面积等细则落地，持有成本上升倒逼投机资本离场。
保障性住房全面兜底：30个重点城市保障房覆盖率超30%，“先租后买”“共有产权”分流刚需，商品房市场被迫回归改善型赛道。
土地财政替代方案成型：专项债、REITs、国有资产运营收益逐步填补地方财政缺口，土地拍卖“限房价、竞品质”成为新规则。
核心矛盾：政策如何在“防风险”与“激活市场流动性”之间找到新支点？
二、经济与人口：双重慢变量重塑需求逻辑**
1. 经济复苏斜率决定购买力
- 2025年GDP增速预期5%左右，居民收入增速回暖至6%-7%，但“疤痕效应”下储蓄偏好仍压制加杠杆意愿。
- 存量房贷利率下调、公积金政策宽松释放部分改善需求，但“房价不涨即亏”心态导致投资性购房持续萎缩。
2. 人口结构剧变冲击供需平衡
- 总人口降至13.9亿，城镇化率突破68%，但新增城镇人口年均不足1000万，较十年前腰斩。
- “少子老龄化”加速：25-40岁主力购房群体规模缩减12%，养老地产、适老化改造需求激增。
三、市场图谱：从“城市分化”到“板块级分化”**
- 超级都市圈：强者恒强的马太效应
长三角、大湾区核心区房价稳中有升，高端改善盘与核心地段二手房成交易主力，学区房概念弱化，产业聚集区（如杭州未来科技城、苏州工业园区）房价抗跌性凸显。
- 二线城市：冰火两重天的生存游戏
成都、武汉等强二线凭借产业升级维持热度，但郊区库存去化周期超24个月；资源枯竭型城市（如鹤岗、阜新）房价回归“居住成本定价”，部分区域出现“1万元购房落户”政策。
- 三四线及县城：存量市场的残酷出清
开发商大规模退出，地方城投主导“以旧换新”“房票安置”，房价中位数回落至2017年水平，物业品质成为唯一护城河
