上周，新西兰央行（RBNZ）官方宣布从6月1日开始央行将略微放松贷款价值比率的规则（LVR）。笔者认为，事情本身并不意外，但该新规推出的时间远远早于之前央行暗示的明年3月左右，整整早了近一年。很明显，新西兰央行已经意识到是时候开始救市了，但也有评论家表示，放宽抵押贷款限制的措施未必能起到立竿见影繁荣房市的效果。
CoreLogic新西兰首席经济学家 Kelvin Davidson
经济学家的观点
对于此次LVR的规则变化，来自CoreLogic新西兰首席经济学家Kelvin Davidson将其定义为更像是一种“小幅的调控”政策，而不是一次 "全面的整改"。他认为，这一调控政策将有助于增加住房贷款的需求，但对市场的刺激力度非常有限。这是因为事实上，目前银行正在以8.5%至9%的高利率来测试抵押贷款申请人，这意味着，在如此高位的测试利率之下，大多数贷款申请者都很难向放贷银行证明自己有足够的贷款偿还能力。然而Davidson依然相信，在净流入新西兰的海外移民数量不断增加和较为宽松的LVR规则的作用之下，抵押贷款的申请量会得到一定数量的增加。
新西兰央行副行长的观点
新西兰央行副行长 Christian Hawkesby
对此问题，新西兰央行副行长Christian Hawkesby则有不同的见解。他认为LVR规则的修改是为了更好的保护金融系统的稳定性，而目前的规则设置的相对较紧，这让贷款申请的过程“不必要地降低了效率”。具体而言，他认为这些规则“阻碍了向一些本来有信用的贷款申请人提供贷款，这显然与央行制定的贷款规则不相匹配。而我们不可忽略的一个事实是，当前贷款人正处在一个两难的境地之中，即使新西兰房价还有继续下跌的可能，但进一步大幅度调整的可能性已经很低，更多的潜在买家对房市跃跃欲试；另一方面，由于商业银行已经在实行更高的测试利率，对于大多数贷款人而言，获得贷款的条件已经“明显的收紧”，想获得贷款又谈何容易呢？
抵押贷款经纪人的观点
抵押贷款经纪人Bruce Patten认为，新西兰央行提议的LVR规则变化将对首次置业者产生重大影响。他解释道，现有的规则是向首付款不足的自住买家提供不超过10%的申请份额上限，而这一现行标准是“远远不够的”，特别是考虑到银行会压制一定的申请来确保他们不会超过上限。从实际操作层面来看，有些银行会直接对低于20%首付的贷款申请者拒之门外。
而当被谈及LVR规则的修改是否会对投资者产生积极的影响时，Patten的答案是否定的。他指出，房价的不断下跌已经在无形之中削弱了投资者的资本收益，而更少的资产意味着可以获得的抵押贷款额度也会更少。对于此问题，Davidson则持不太确定的观点，他认为，投资者对抵押贷款的需求通常与LVR限制的严格程度保持着一致。在新西兰央行明年可能实施新的债务偿还能力的限制之前，投资者或许会抓住现在的机会，申请更多的贷款。
Patten指出，如果引入DTI规则，那么央行很可能会“松绑”LVR限制。这是因为他不认为新西兰央行会在高利率时期实施更严格的贷款限制，但如果抵押贷款利率回落到4%，当人们意识到有能力借更多钱时，则是需要实施限制的时候了。
商业银行的观点
ANZ 银行（新西兰）首席经济学家 Sharon Zollner
ANZ银行的经济学家从更广泛的经济学角度对新西兰央行放松LVR限制的建议进行了评价。他们担心，信贷供应量的任何增加都可能干扰央行对抗通胀的效果，那么这可能会导致官方现金利率（OCR）的进一步走高。他们解释道，刺激房产市场有悖于央行打击通货膨胀所付出的努力。ANZ的经济学家表示，他们已经看到了房产市场的希望，因此，他们修改了之前对房价走势的预测，他们现在认为本轮房价的最终下跌幅度将从2021年11月的峰值下跌-18%，而不是早前预计的-22%。他们相信，放宽LVR限制将有效加快房产市场的复苏速度。
来自普通民众的观点
Darren B：“只要投资者被阻止扣除合法的利息支出，房产市场的投资者将不会回归，即便新建房得到了豁免权，情况也不会改变。这将严重影响新建住房的供应，加上海外移民的爆发式增长，我们将会在今年下半年和2024年看到租金的迅速上升。可悲的是，政府对他们利息扣除政策的影响视而不见，而即将付出沉重代价的是租客。”
Elsa O：“无论如何贷款人仍然需要支付抵押贷款的高利息，所以人们都会很谨慎的投资，最终房产市场如何发展将很大程度上取决于谁能在下届选举中胜出，所有人口老龄化的国家都需要新移民，但这是一个竞争残酷的世界，当犯罪率，高生活成本，住房短缺和无用的教育系统成为我们新的生活常态时，是否能吸引优秀的执政党候选人将是一个最关键的问题。”
Tim H：“在7%的利率环境之下贷款50万纽币意味着每年3.5万纽币的利息，而经济繁荣时期的利率仅为2%，要偿还50万纽币的贷款已经非常困难了，更不用说更高的贷款利息。是什么让人们认为，在目前的利率条件之下，房产市场会再度起飞？央行只是想试图对抗高通货膨胀而已。”
Welly G：“LVR的规则变化不会对市场产生任何实质性影响，最大的问题是DTI和建筑的成本问题，LVR只是一个旁观者。”
Heather A：“我同意为首次置业者修改LVR规则，但不要降低投资者的首付款。如果可以的话应该增加到45%，以阻止房产的囤积。我们不需要更多的房东，我们需要的是更多的自住买家。”
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