【未来】
所有的经纪人都要明白一个事情。就是客户用带看的必要性，今日之带看并非明日之带看。
二手带看的必要性来自信息差，你用时间做出来了公盘，公盘信息、业主联系方式、钥匙就是带看必要性。新房够多，业主不断升级置换是支撑条件。
新房带看的必要性来自挑选，三五百万出去了，不能选错了，更对一点就是更安全更收益更舒适。土地大量供应，新楼盘够多，城市半径出三环是蓬勃发展的支撑条件。
而未来新房缩减是趋势，二手房里次新刚需小户型周转殆尽是正在发生的事情。改善大户型的持有周期较长，占比越大，年均挂牌总数越少，这和开发商新品上市缩减是同一码事。
【行业】
房地产开发商数量是缩减的，但永远不会消失，并不是房地产不行了，只是规模缩减到时代该有的比例。
“行不行”这个词怎么讲？六个角度
首先是地方财政：
解绑土拍，将会用其他方式填补，例如房产税，例如实体生意。
其次是开发商：
民企数量缩减，国央企和城投平台公司下场接棒。
第三是供货量：
以后的商品房供应是缩减的，市场竞争将会下降。
第四是购房者：
市场下行是钱少的更买不起，租就可以了，将来买房这个事情和大部分人无关。保障房和人才公寓会大量供应。
第五是从业者：
开发商变少意味着开发商从业者将从体系出来再学习再择业；
开发商变少意味着竞争下降，无竞争的情况下开发商不会再用分销，刚需新房经纪人慢慢将退出历史舞台；
新房经纪人将会挤入二手房市场，二手房经纪人将会在搏杀中进入人员质量提高、专业提高、气质提高、品质提高的通道。
小而精的门店将会取代小白聚集、粗旷管理、进进出出、人员众多的大店。
第六是平台：
无论贝系、58，精致产能小店将会成为合作、服务、抢夺的对象。
今天接着上一篇聊小而美的门店，主题是店长、店员。
老板和店长初期通常会是一个人，因为人少。在产能稳定，老板再开新店时会提拔一个店长出来。
无论是店长还是老板，需要符合四个标准
首先是个人有品位
其次是个人有经验
第三是个人够专业
第四是懂生活
至于房源不重要，这些都属于非稀缺的公共资源
至于返佣、假优惠不重要，这些对于改善的聪明人来讲，根本就不感冒
至于能出力能挨虐也不重要，客群变了，客户需要的是体验服务而非纯劳力
店员也需要符合四个标准
首选是从业时间够长，经验丰富能够处理各种疑难杂症；
其次是没有高负债，有条件专注房产才能把事做好；
第三是经济条件良好，所谓钱镀气质，个人消费达标时才能和客户同频；
第四是热爱生活有爱好，卖改善房本身卖的就是生活，一个只会熬夜加班的人很难看懂生活。
工作节奏是这样的：
店长上午工作是谈客，下午工作是自媒体。每天后台筛选同频适合服务的客户进行邀约，保障次日1-2个到店来访。
首先为何是店长来谈？
因为是博主自带人设，因为懂生活所以有更多可谈；
为何是上店来谈，而非电话？
因为一次性聊透，需求清晰、关系更近、同频共振，会有更强的粘性；
为何是先见面谈，而非带看后逼定才谈？
因为要过滤无效客户，降低后期的无效工作（只要是带看未成交的，所有的付出都属于无效工作）；
为何是1-2个？
因为要保证客户服务质量和自己有工作也有生活；
经纪人只做一件事情：
店长谈客时在旁服务+笔记，和客户脸熟的同时了解所有需求无遗漏；
店长谈客后一跟到底。只要成交，周期再长都是低成本；如果半途而废，周期再短都是高成本。
经纪人单月只重点服务10组左右精准客户，成交2单左右。总佣如果是8万的话，到手大概4万左右。
这样的好处是：降低无效工作量+收益稳定+服务高净值人群+工作家庭兼得。
这里有三个点保障高转化，和以往工作模式有本质区别
1、博主在后台是挑客户的，大概能做到10选2，所以客户质量是有保障的；
2、博主先面谈，客户再次经过筛选，所以粘性是提高的；
3、博主面谈时经纪人全程服务，带看前就充分的了解了客户需求、初步的解决矛盾、初步的达成一致目标、而且已经脸熟，所以带看转化是提高的。
后边还有一篇主要讲小而美的门店的选址、装修、风格。有兴趣的可以关注一下
