最高法院:房屋抵押未办登记,债权人却可持房产证主张优先受偿(附裁判规则)

【裁判要旨】

当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

【案情简介】

一、2014年1月27日，李五喜向汉信小贷公司借款600万元。同年4月22日，李五喜、李桂喜向汉信小贷公司借款600万元。同日，汉信小贷公司与周经泉签订《抵押合同》，约定周经泉以其一套房屋为李五喜、李桂喜的债务提供担保，双方办理了抵押登记，但抵押合同无编号，登记时未登记房屋共有人房产证编号。

二、后李五喜到期未偿还借款，汉信小贷公司向武汉市中院起诉，请求李五喜偿还借款本金，对抵押房屋进行处置并享有优先受偿权。

三、一审法院认为虽然房屋已办理登记，但案涉抵押合同没有编号，也无法确定抵押合同担保的债务，因此汉信小贷公司无法对房屋享有优先受偿权，判决李五喜向汉信小贷公司偿还本金及利息。

四、汉信小贷公司不服，向湖北省高院提起上诉。二审法院认为房屋登记时未对案涉房屋共有人房产证编号进行登记，且上诉人只起诉李五喜未起诉李桂喜加重抵押人债务负担，因此判决驳回上诉，维持原判。

五、汉信小贷公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为申请人对案涉房屋享有优先受偿权，裁定指令湖北省高院再审本案。

【裁判要点】

针对上述争议焦点，最高人民法院在“本院认为”部分的裁判要点归纳如下：

第一，案涉抵押合同虽然是周经泉作为抵押人签订给，但抵押房屋并非其个人名下份额。周经泉经共有人委托进行抵押，符合委托书授权范围，因此抵押合同是有效合同。

第二，虽然房管局为汉信小贷公司办理的他项权证上只有周经泉的房产证编号，但房屋所有人载明的还有其他共有人，因此该登记具有公示效力。

第三，双方签订抵押合同时，周经泉及共有人已经将房产证原件交付给汉信小贷公司，即使因登记部门原因未办理登记也享有优先受偿权。

第四，案涉抵押合同担保主合同的借款人为李五喜、李桂喜，原告只起诉李五喜，不影响担保人承担担保责任后向另一借款人追偿。

综上所述，汉信小贷公司对周经泉提供抵押的房屋有优先受偿权。

【实务经验总结】

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似诉讼，提出如下建议：

1. 对于民间借贷的当事人，应当仔细审查抵押合同的条款，看双方对合同条款的理解是否有歧义，注意当事人相关信息、担保的主债务信息如借款金额、借款利率和借款用途等。存在多笔借款时，双方要明确抵押合同的范围。对不动产进行抵押登记时，民间借贷的当事人及抵押人务必亲自至登记机构办理抵押登记，避免出借不动产证书和身份证件材料，有效规避风险。

2. 对于登记机构，我国法律规定当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。因此，登记机构在审核申请时，对于委托事项不清的，应当要求申请人补正。对于申请人提供的借款合同和抵押合同的，应当尽到合理审慎之义务，审查当事人填写内容是否完整准确。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

【相关法律法规】

《中华人民共和国民法典》[2021年1月1日实施]

第四百一十条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(法释[2022] 28号)

第四十六条　不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。

抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

第四十七条　不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

第四十八条　当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》[已失效]

第五十九条　当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

【法院判决】

往期回顾

最高院：车位虽不属于住宅，但具有保障居住权益的属性，即便车位被抵押，亦可排除强制执行

生存权优先于抵押权！最高法裁定：买房人支付了大部分购房款，可以排除强制执行

最高法裁判观点：案涉工程无法通过鉴定予以确定造价，应当如何处理？