最近上海的二手房可谓“突破天际”！不是成交，而是挂牌！据爆料，说上海目前挂牌二手房接近40万套！不是10万套，不是20万套！是40万套呀！各位粉丝们，求证实！
而大家现在普遍比较接受的是上海的挂牌了在10万套出头！
有一个急卖的房东，挂950万，但是对付款要求特别高；
有四五个房东，挂1000万；
有两个房东，挂1050万；
有个房东不着急，可卖可不卖，就挂1100万。
但如果你细看这则报道，你会发现一些端倪。
先来回顾一下“三价就低”的政策：是由银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，选择相对最低的价格审批贷款额度。
而上述这则报道已经明确的说明了：核验价已达到合同价的80-90%。
注意是网签的合同价，而不是涉税评估价、银行评估价。
合同价格是根据买卖双方根据自己的意愿所签署的合同，买家通常会因为节省税费，而少做几百万。
就拿森兰板块的双一梯队学区次新房金地未未来举例，最初核验价实行的时候，首付需要7-8成。
以一套850万的房子为例，8成首付意味着最多只能贷170万，首付高达680万。
这才是二手房调控的真正“杀手锏”！
而现在首付比已经降到了38-40%，购房者在实际成交时首付压力将大大减轻。
图为2023年4月成交房源，据了解。该套房源有其特殊性：卖家买进价格高，装修保养好，满五年又唯一，所以价格848万成交！同类型房源成交中区楼层820万本月也有成交的。综合看，这个价格还是趋于‘稳’。
要知道，这些消息通常不会有任何官方书面文件出来证实，而是“偷摸着”放松。
这也是正是地方政府实施政策的高明之处。
其实早在前不久，二手房的“挂牌核验价”是真的不复存在了。
一些比较夸张的价格也都陆陆续续的展示在外网了，比如说10万单价的蟠龙天地、20万的百汇园......
至于这些房源最后能否以此价格成交我们暂且不说，但我看到的是“上头”对该价格的“默许”。
第一，上海楼市当下的祸，在于金融资金正在被抽离。
上海这座城市的底色是什么？
金融！这座带着浓重金融底色的城市，但凡有放水，流到这里的水大概率是最多最便宜的。
——它总是能在第一波接满一盆。
从去年下半年开始，上海的企业经营贷3.5%-3.8%的利率随处可见。
最长可以做到20年等额本息，这么长的周期，跟房贷无异。
于是，各式各样的水疯狂的开始涌入楼市。
3月的金融数据其实非常的乐观，社会融资、实体贷款同比多增7000亿。
但可惜的，这些热钱并没有像以前那样刷刷的流入楼市。
从3月份开始，央行开始严查企业经营贷的流向，严格禁止低息贷款流入楼市。
这就相当于将超发的金融货币从楼市中直接抽离。
受影响最大的，一定就是金融之都上海。
第二，上海楼市当下的祸，在于学区房的短期需求被消耗了。
4月23日，是公办学校提交材料的截止日期。
想要念上海的热门的公办学校，一定要记住这个时间节点。
假设在所有条件都相同的情况下，名校只有一个入学名额。
翠花家买的稍微早了几天，2022年4月20日拿到的房产证。
铁蛋家买的稍微晚了几天，2022年4月25日才拿到房产证。
翠花入学，铁蛋被刷。
你看，就是这么不讲理，直接按照4月23日进行统一划线。
户口一定要在这之前先迁移到房子里去。
否则，很可能就因为晚了几天而没有满足条件。
所有买学区房的节点，就必须围绕4月23日进行前置。
所以，每年的2-3月，往往是上海学区房成交最为火热的时候，到了4月，学区房的热度也就会出现低迷。
因此，交易的需求也就慢慢出现了下滑。
第三，上海楼市当下的祸，在于新房对二手的巨大干扰依然存在。
2020-2022年拍出的大量土地，会在今年陆续上市。
因为上海对于新房依然执行着严格的限价令，供应量剧增的新房，会产生巨大的挤出效应，使得二手房卖出的竞争压力变得巨大。
新房对于二手挂牌的压力，短期依然存在。
