01 时代不同了
房地产行业在2011年迎来转型的一年。
1月份，“新国八条”给燥热的房地产降了一下温。
来自政策的蝴蝶效应不停煽动，这一年，商业贷款、公积金利率双双上调，央行前后七次上调存款准备金率，全国共有49个城市出台了限购令。
政策的走向与市场的变化，促使房企思考与变革原有的商业模式，向来奉行住宅专业化的万科，也开始小心翼翼地试水商业地产。
在这一年里，主题论坛正式成为博鳌房地产论坛的固定内容环节。在这个开放的讨论平台，有人来了，也有人走了，新老血液不断更替，在一场场的唇枪舌战里，勾勒着行业的趋势变化曲线。
作为开发商转型的一大方向，涉及投资、融资、运营、管理、退出的商业地产有着天然的话题性，2011年谈论模式革新的时候，它是重点的讨论对象，在往后的一些年，关于商业地产的话题也不断被提起。
丁力业是在2015年来到博鳌房地产论坛的，那时候他还不是万科的高级副总裁，印力还不是万科的商业地产平台，仅仅是一家有着十多年运营管理经验的商业地产开发商。
丁力业的题目是“商业地产未来的铂金十年”，甫一上台，他便套用了名句“这是最好的时代，也是最坏的时代”，来表达他对当下商业地产的看法。
他指出，前十年商业地产是野蛮生长的态势，但这个时代不同了，未来的十年将出现优胜劣汰，“对于在资本跟商业管理有充分能力的公司来说，是大好机会”。
联想到一年后印力成为万科商业地产平台，丁力业的话似乎也得到了印证。背靠万科，印力实现了规模的突进，买下了凯德的20个购物中心房地产新国八条，在资本运作上也越来越得心应手。
新东家也给他们定下了新的目标——成为行业数一数二。
02 产业窄门
有不少产业地产新贵来到博鳌房地产论坛的舞台，刘爱明算一位，尽管他早已经是我们的熟人。
不仅是商业地产，从2013年起，作为资源整合业态的产业地产也开始频繁被开发商提起。
这一年，十八届三中全会正式提出“产城融合”的说法；两年后，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，为产业园区的产城融合发展提供了指导性方针。
跟随着政策的步伐，博鳌房地产论坛在2013年开始将目光瞄向产业地产，并在2015年设置“产业地产革命”主题论坛环节，期望能在先行者的分享与讨论中，洞悉行业前程。
最先站上演讲台的是亿达中国执行董事、大连软件园股份有限公司总裁高炜，这是一位有着二十多年产业地产经验的职业经理人。
高炜谈到，产业地产已经发展到第二个阶段，由短缺走向供求平衡，甚至一定程度上已经供大于求了，因此园区之间的竞争，主要体现在服务和运营能力的提升。
面对未来的竞争，高炜认为，亿达中国在提供硬件载体之上，更要做入园企业的合伙人，“一个真正的产业地产，未来收入中的一半或以上的利润，要来自与对园内核心企业的投入和投资获得的收益。”
这是一位产业老将对未来行业发展前景成熟的思考。不过，在这一年里，也有不少产业地产新贵来到博鳌房地产论坛的舞台，刘爱明算一位，尽管他早已经是我们的熟人。
海南的八月热火朝天，此时距离刘爱明离开协信也不过三个余月，他走上了博鳌房地产论坛的演讲台，这一次他的名头是崭新的——中城新产业控股（深圳）有限公司董事长。
这是他刚刚创立的公司，主要聚焦在产业地产，他称这是一条窄门之路，“这是圣经上的话，走的人少，窄门难走”。
做了二十多年地产的刘爱明，在产业地产上也许算是个“新兵”，但他有新的想法，从互联网的角度出发，刘爱明提出两个观点，新产业与新空间。
“未来的企业是什么样的生态圈？从互联网的角度理解，你服务的可能不再是一个企业，而是一个部落，一个联盟。”
在刘爱明看来，对于这些新的企业，产业地产运营者就要做出一些新的有趣好玩的空间。
03 零售剧变
主题论坛上，席龙讲着英文，身边跟着翻译，但并不阻碍他跟台下观众的交流。
2015博鳌房地产论坛的舞台上，出现了一个金黄色头发的高个子外国人，他是德国最大的一家零售批发商麦德龙的中国区总裁席龙。
麦德龙进入中国是在上世纪九十年代，那时，改革开放的号角吹响不久，有着无限的商机，巨大的市场潜力吸引了无数的外国企业。
来自大西洋彼岸的麦德龙是其中一家，它们于1996年在中国开出第一家门店。
主题论坛上，席龙讲着英文，身边跟着翻译，但并不阻碍他跟台下观众的交流。
席龙介绍，截至2014年末，麦德龙在中国创造了310亿欧元的销售额，在56个城市开设了82家商场，并且有超过11000名的员工。
不过，就在席龙走上博鳌房地产论坛的前一年，电商刚刚走过了扩张最为快速的时刻。那一年，刘强东还未经历明尼苏达之夜，他满面春风，在纳斯达克敲响金色大钟，京东估值246亿美元。
四个月之后，马云在纽交所进行全球最大IPO，融资218亿美元，阿里巴巴的上市震惊了世界，全世界都在讨论这家中国电子商业龙头。
那是属于互联网电商的美好时光，也是传统零售商的焦虑未来。
在这些年里房地产新国八条，越来越多的零售商面临着整合、瘦身的危机。2013年，华润收购英国乐购80%股份，随后所有乐购超市更名为华润万家；2014年物美集团收购英国百安居70%股份；到了2017年，西班牙迪亚天天宣布将中国全部门店出售给苏宁……
线下零售转型已经迫在眉睫，麦德龙也未能幸免。主题论坛上，席龙谈到的第一个变革措施就是电子商务。
“我们将依托82家商场作为线上服务基地，也通过直接从商场配货来把货物运达线上客户的手中。”席龙表示，这些商品的价格和品类也和商场一模一样。
模式的转变还是太慢了，从2018年起，这家“德国超市之王”卖身的消息屡传不绝，席龙这期间离任返回了欧洲。
虽然新帅康德多次公开否认退出中国传闻，但倘若有一天他像亚马逊般承认了，市场也许会感到唏嘘，不会有太多的惊讶。
如今回望过去，2015博鳌房地产论坛上，席龙那番“要通过新的措施，重新定位核心业务，确立在中国零售业的差异化定位”的话犹在耳边，但市场已不再是那个市场了。
04 代建未来
李军自我调侃：“这次来大家终于知道我们是干什么的了。”
“我是第二次站在这个舞台上，说实话第一次来的时候，大家都不知道我们是干什么的。”
绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军在2017年又一次来到了博鳌房地产论坛，对着台下的听众，他自我调侃：“这次来大家终于知道我们是干什么的了。”
这显然是自谦的说法。
近年来，李军掌舵下的绿城代建业务风生水起，在2017年绿城周年股东大会上，分拆代建业务上市已经成为市场上吸引流量最多的话题之一。
绿城是国内商业代建的鼻祖，2010年，这家公司涉足代建业务，2015年，代建业务从集团独立分拆出来，整合成为绿城管理集团，变成了一个完全独立的轻资产板块。
也是在绿城之后，代建开始被房地产行业广泛认可。
在内部，代建也是挑起大梁的业务之一。2016年，绿城代建业务贡献销售金额181亿元，成为绿城迈进千亿大关的重要助力。这一年，李军第一次来到博鳌房地产论坛，也是“绿城管理今天是第一次在这么多同行和媒体面前公开亮相”。
第一年来博鳌房地产论坛，李军说自己的主要任务是让大家知道绿城管理是做什么的，但他还是谈到了代建行业的痛：“很多人觉得随便组一个队伍就可以做代建，其实不是这样的，它是一个系统解决方案。”
这套系统是极其复杂的，涉及供应方、委托方等各种关联方，包括利润的保证、时间进度、品质的要求以及价格、成本的约定，“这个是很困难的事情，这是给自己套紧箍咒。”李军坦言。
2018年李军第三次来到博鳌的时候，情况已经有所不同。当时行业正面临融资难、调控严的问题，关于地产下行的讨论已经热火朝天，这一次，他演讲的题目是“穿越牛熊”，主要内容依然与代建相关。
“代建模式的最大特殊性，是与自投板块是反周期的。”李军指出，房地产市场很好的时候，大家都不愁卖，什么价格都没问题，所以都是自主开发为主，不需要通过专业的代建开发公司增加成本。
相反，在市场下行的时候，代建公司反而是有优势的。李军介绍称，2018年上半年绿城管理已经新签约97个项目，“这个数据比我们历年全年获得的项目个数还要多。”
本文源自观点地产网
更多精彩资讯，请来金融界网站()
