农村房屋买卖律师:农村房屋买卖合同无效,法院判决卖房人赔偿买房人六十余万元._国内楼市_资讯

北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【裁判要点】

依照我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地属于农村集体经济组织成员集体所有，宅基地使用权为特定集体经济组织成员依法享有的保障性利益，与特定身份相联系，禁止通过买卖等形式向非本集体经济组织成员变相出售。本案中，被告（买房人）非x村集体经济组织成员，因此原告（卖房人）与被告（买房人）于200x年x月x日签订的协议书应属无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现占有人被告（买房人）应向原告（卖房人）返还涉案院落房屋、设备及附属设施，原告（卖房人）应向被告（买房人）赔偿相应损失。对于赔偿数额，依据《房地产司法鉴定估价报告》，涉案房屋、设备及装修附属物重置成新价为332019元，宅基地区位补偿价为404456元。对于宅基地区位补偿，虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，综合考虑涉案房屋所在区域的房地价涨幅等客观实际情况，原告（卖房人）应对被告（买房人）进行相应赔偿，综合双方的过错程度及宅基地区位补偿价，确认原告（卖房人）应赔偿被告（买房人）283119.2元，以上共计615138.2元。

【基本案情】

原告（卖房人）向法院提出诉讼请求：1、确认原告（卖房人）与被告（买房人）于200x年x月x日签订的房屋买卖协议无效；2、返还房屋；事实与理由：200x年x月x日，原告（卖房人）与被告（买房人）签订房屋买卖协议一份。协议约定，原告（卖房人）将其名下的位于xx区xx镇x村x号宅院（以下简称涉案宅院）及院内砖木结构北房5间、东房2间、西房2间及附属设施，以4.5万元的价格卖给杨进炎。协议签订后，原告（卖房人）将房屋交付给被告（买房人），被告（买房人）将购房款支付给原告（卖房人）。近年来，原告（卖房人）先得知农村非同一经济组织成员之间不得进行农村房屋买卖的法律规定，此后原告（卖房人）多次与被告（买房人）协商未果，故诉至法院，请判如所请。

被告（买房人）辩称：我为房屋投资了很多，进行内外装修，一直在建设设施。北房装修了，东西配房翻建了，院落修整了，前几年刚整理完，投入了很多精力。要是法律确认无效，房屋的损失得补偿，房子升值以后的价值得返还。

被告（买房人）向法院提出反诉请求：要求赔偿781576元，包括购房款4.5万元、超出的1.5平方米的宅基地区位补偿价、超出的24平方米的房屋价格28921元。

【法院审理查明】

双方对200x年x月x日签订的协议书、涉案房屋位置、结构、现状及被告（买房人）非x村集体经济组织成员等事项意见一致。

另查明，202x年x月x日，x村村民委员会出具《证明》，载明涉案宅院面积295.75平方米。

案件审理过程中，被告（买房人）申请对位于北京市xx区xx镇x村x号进行宅基地区位补偿价及房屋重置成新价进行评估鉴定。202x年x月x日，北京xx房地产土地资产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》：北京市xx区xx镇x村x号宅基地区位补偿价为402656元，房屋重置成新价为204220元，设备、附属物及装修价格为98838元；估价对象房屋部分超过x村村民委员会出具的《证明》（202x年x月x日）内的宅基地范围，超出宅基地面积为24平方米；超出宅基地范围部分房屋及附属物价格为28961元。原告（卖房人）认为《房地产司法鉴定估价报告》中评估价格过高，真实性无异议。杨被告（买房人）认为《房地产司法鉴定估价报告》总价中未计算宅基地范围部分的宅基地区位补偿价、房屋及附属物价格。

【法院判决结果】

一、原告（卖房人）与被告（买房人）于200x年x月x日签订的协议书无效；

二、原告（卖房人）于本判决生效后七日内给付被告（买房人）房屋、设备及装修附属物补偿款与宅基地区位补偿价615138.2元；

三、被告（买房人）收到前述款项后十五日内将位于北京市xx区xx镇x村x号宅院内房屋、设备及装修附属物腾退给原告（卖房人）。

【王辉律师解析】

农村拆迁房屋纠纷王辉律认为，依照我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地属于农村集体经济组织成员集体所有，宅基地使用权为特定集体经济组织成员依法享有的保障性利益，与特定身份相联系，禁止通过买卖等形式向非本集体经济组织成员变相出售。本案中，被告（买房人）非x村集体经济组织成员，因此原告（卖房人）与被告（买房人）于200x年x月x日签订的协议书应属无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现占有人被告（买房人）应向原告（卖房人）返还涉案院落房屋、设备及附属设施，原告（卖房人）应向被告（买房人）赔偿相应损失。对于赔偿数额，依据《房地产司法鉴定估价报告》，涉案房屋、设备及装修附属物重置成新价为332019元，宅基地区位补偿价为404456元。对于宅基地区位补偿，虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，综合考虑涉案房屋所在区域的房地价涨幅等客观实际情况，原告（卖房人）应对被告（买房人）进行相应赔偿，综合双方的过错程度及宅基地区位补偿价，确认原告（卖房人）应赔偿被告（买房人）283119.2元，以上共计615138.2元。

农村房屋买卖律师:农村房屋买卖合同无效,法院判决卖房人赔偿买房人六十余万元.

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