如果您作为非居民纳税人在葡萄牙出售您的房产，您需要缴纳葡萄牙所得税 (“IRS”)，并且必须在您出售房产当年的损益表中报告交易。
如何计算资本收益或资本损失？
作为葡萄牙的非居民纳税人，只有来自葡萄牙的收入在葡萄牙需要缴纳 IRS（属地原则），正如 PwC 在为 idealista/news 准备的这篇文章中所解释的那样。关于房地产资本收益，出售位于葡萄牙领土内的房地产产生的收益被认为来自葡萄牙。
关于因出售房产而产生的资本收益或损失，收益对应于葡萄牙房产的销售价值（或应税遗产价值，如果较高）与购买价值之间的差额。在过去 12 年中，财产的购置和出售所产生的财产价值增加所固有的所有费用也可以扣除。
适用的税制是什么？
对于葡萄牙的非税收居民，在确定资本利得时，可以在两种不同的税收制度之间进行选择，即：
根据适用于非税收居民的税收制度规则征税，即按 28% 的特殊税率对确定的资本收益征税 100%；
对于欧盟或欧洲经济区成员国的居民（在后一种情况下，前提是存在税务信息交换），资本收益的 50% 按边际税率征税（目前在 14.5% 和 48% 之间变化），加上额外的团结税（目前高达 5%）。
应该指出的是，如果选择根据边际税率征税，为了确定适用的税率，应考虑在国外赚取的收入，对于葡萄牙的纳税居民而言，须缴纳边际个人所得税税率（例如，就业收入、商业收入和专业收入）。
对于第三国居民，现行法律框架仅规定了适用上述制度规则的可能性，因此预计在这种情况下，葡萄牙税务局将评估税收100% 的资本利得，并按 28% 的特殊税率征税。
尽管如此，我们想指出，目前，纳税人和税务机关之间就所提及的规则是否符合欧洲法律存在许多司法争议，预计欧洲委员会将就此问题作出新的决定Court of Justice (Case C-388/19)，这可能会对国家法院的现行判例产生影响。在不忽视此类讨论在确保纳税人权利保障方面的重要性的情况下，在本文中，我们仅关注葡萄牙现行的税制，以便让读者对现行的税制有一个准确而简单的概念。
泰勒·弗兰塔 (Tyler Franta) 在 Unsplash 上拍摄的照片
实际案例
让我们设想一下以下场景，对于纳税人，单身，非葡萄牙居民但法国居民：
2019 年 3 月 1 日以 150,000 欧元在葡萄牙购买一处房产；
于 2020 年 12 月 1 日以 250,000 欧元的价格出售上述房产；
收购和出售产生的费用和成本为 25,000 欧元；
在这种情况下，纳税人将获得75,000 欧元的资本收益，相当于销售价值（250,000 欧元）与收购价值（150,000 欧元）之间的差额，扣除购买和出售财产所产生的费用（ 25,000 欧元）。
如果我们考虑根据制度规则征税，资本利得将产生 21,000 欧元的应付税款（相当于以 28% 的特殊税率对资本利得的 100% 征税）。
另一方面，如果纳税人选择根据边际个人所得税税率仅对资本收益的 50%（即 37,500 欧元）征税，如果他没有其他收入，则应纳税额约为 10,900 欧元（相当于适用大约 14.5% 的有效税率）。
如果假设相关纳税人在居住国（例如法国）的就业收入也达到 50,000 欧元怎么办？
在这种情况下，一般制度下的税收将保持不变，应缴税款为 21,000 欧元。但是，如果选择按边际个人所得税税率征税，则在确定适用税率时也应考虑这 50,000 欧元。我们来看一下。
如果我们在应税资本收益的 50%（37,500 欧元）中加上 50,000 欧元，我们将获得 87,500 欧元的应纳税收入，这将导致在葡萄牙对大约 € 的资本收益缴纳税款14,475（对应于 19.3% 的有效税率）。
一般而言，根据边际个人所得税税率对资本利得征税似乎更有利，因为将获得的资本利得的 50% 排除在征税范围之外，由此产生的最高有效税率可能为 26.5%（即当前适用的最高边际税率 48% 与附加最高团结税率 5% 之和除以 2 的结果，因此低于一般制度下适用的 28% 税率。
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