如果房子跌了很多，我们还要卖吗？
我们先来看看房子到底还贵不贵。
上一篇我们探讨了中国房产的一种分析框架，两个β和1个α，即全国趋势+城市趋势+房子价值。以全国趋势为例，又可以用传统的股票分析框架，用估值判断是否高估、用驱动来推断方向。
本篇我们先来解决相对简单的估值问题。
在经历了4年多的下跌后，中国房产现在的估值，还高吗？
我们试着从相对估值、绝对估值合计5个维度去分析（见图二）。
相对估值角度:
1、总市值角度，综合各类咨询机构数据，中国2023年房地产总市值432万亿，高于美国的344万亿，是日本的102万亿的4倍多。不过市值虽然直观，但受汇率和人口两个变量扰动，逻辑并不严密。让我们再看看其他维度。
2、房价收入比常用于衡量居民购房负担程度，据2024年中数据（见图三第一列)，我们的房价收入比仍在全球56个国家中排名正数第一；图四为2023年全球城市房价收入比前20，也可供参考。
3、租售比/租金收益率之于房价，类似于股息率之于股票，长期租金的贴现，是房子合理价值的底线。据2024年中数据（见图三第三列），我们的租金收益率在全球56个国家中排名倒数第二。
另一方面，考虑不同国家不同的金融环境，我们从绝对估值的角度看:
4、利差角度，成本项按较低的首付贷款利率计3.1%，收入项按租售比1.7%计，利差倒挂为1.4%。若考虑成本项应包含税费、中介费、装修和空置期等成本，倒挂会更高。
5、现金流折现角度，通过算净现值，把这笔投资现在到未来所有的现金流折现到现在，是赚钱还是赔钱，对大家来说会更直观。在当前利率环境下，假定房价不变，买房成本500万，税费+中介费+装修30万，年租金8.5万，折现率综合目前理财收益率和贷款利率取2.6%，8年后卖房得480万（500万减税费+中介费10万）。计算结果见图五。
所以关于国内房地产的估值是高是低，现在可以是一个一眼定胖瘦的问题了。国内地产由于过去20年作为全社会的信用扩张工具，在社会一致升值预期的推动下，价格明显偏离了其内在的居住价值。
不过估值更多会通过势能影响长期大方向，无法决定短期中期的涨跌，影响短期中期方向更为重要的因素，还是要看驱动。
要如何研究驱动呢？
我理解房产作为商品，最终还是要回归供需关系。下一篇，我会尝试通过拆解房产的供需关系，尽量梳理我理解的当前主要驱动，尝试厘清未来的方向。
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