房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口和金融属于需求端的影响因素，土地则属于供给端的因素。
从人口层面看，当前大致面临以下问题：第一是出生率持续下降；第二是人口老龄化加剧；第三是城镇化率增速放缓，以及长期以来大城市通过户籍和学区管制等措施限制人口流入，导致人口增量减少。人口和经济是支持房产市场的基本面，随着人口红利消失、经济增速换挡，房地产迎来周期拐点，这也是近两年楼市剧烈调整的深层次原因。
从土地层面看，我国大城市的土地供给是不够充分的，背后的原因是土地财政和建设用地配置失衡。94年分税制改革后，地方政府在gdp的考核下大力发展土地财政，房价的构成有六层是地方政府拿去的。土地财政导致高房价，房价持续走高也鼓励相关利益方囤地或减缓土地供应。建设用地配置失衡则是因为我国长期坚持大小城市均衡发展，用地指标均衡分配，导致大城市土地需求量大却得不到满足，中小城市人口流失以致土地闲置，所以大城市土地供给不足助涨了房价。
从金融层面看，随着人口和经济增速放缓，房价受居民收入和利率政策的影响更大。住房金融政策的大幅调整是房地产泡沫产生和破灭的主要原因。2001-2003年美联储连续13次降息，2004-2006年美联储又连续17次加息，刺破美国房地产泡沫。我国2020年受疫情影响实行货币宽松的政策，房价涨幅较大。21年政策收紧，叠加三道红线等其他手段降低现金流，导致房产市场剧烈调整。我国楼市长期以来政策调控频繁，房价一管就降、一松就涨，缺乏长期稳定的政策。#房地产发展 #楼市未来发展趋势
