四月份北京二手房成交量缘何暴跌?_国内楼市_资讯

昨天，在我发布的题目为《北京这个区，刚刚发布了多校划片和租房入学的具体政策！》的文章的时候，北京市四月份二手房网签数量正式出炉。

2023年4月北京二手房网签量13928套，环比2023年3月网签量22192套，下降37.2%；同比2022年4月网签量14239套，下降2.2%！

图，媒体报道

自2016年以来北京二手房网签量最高峰出现在16年3月的32009套。同样北京在3月份基本上都算得上二手房网签量的高峰，同时4月也都会跟3月对比有所下降，但环比下降从来没像今年一样超过37.2%的，换句话说2023年4月二手房网签环比下降是自2016年以来最严重的一次，即便在历史成交做疯狂的2017年4月环比3月，当时出台了3.17严厉调控政策后网签量下降幅度仅仅是34.9%。

没有出台任何调控令，甚至还出台了利好令，比如“带押过户”的落地，比如房山“一城一策”的政策，缘何北京二手房市场一下子冷却这么快？

原因用新京报报道的文章题目就写的很清楚，那就是“购房者不追涨”！

追涨的原因就是焦虑，不追涨的原因就是没有了焦虑，这个焦虑就是不再像以前焦虑的再不买就更买不起了。

而以前再不买就更买不起了，放在每年三四月份的追涨对应的就是学区房，也就是不买房都上不了学，更上不了好的学校。

现在，租购并举新的住房制度来了，也就是租购同权解决了广大家长们的焦虑。让买房跟租房一样都能上学，上同样的学校，同时，通过多校划片取代单校划片解决了择校的焦虑。

四月份，北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区同发布了2023年义务教育阶段入学政策。

本次2023年入学政策的指导思想就是：大力促进教育公平，依据相关法律法规，进一步完善义务教育入学机制，严格规范入学秩序，加强入学工作管理。扎实推进义务教育全面优质品牌化建设，继续增加优质学位供给量，引导预期，促进义务教育优质均衡发展。坚持政府统筹，坚持免试就近入学和公平、公正、公开的原则，着力完善义务教育阶段入学规则，完善本市户籍无房家庭承租人适龄子女入学、非本市户籍适龄儿童少年入学联审制度，保持区域政策的连续性和可操作性，保障全区适龄儿童和小学毕业生接受义务教育的权益，维护社会稳定，努力让每个孩子都享有公平而有质量的教育。

我们看到，“大力促进教育公平”成为了入学政策的核心。而各区的入学重点就是“审核通过后，教委将通过电脑派位的方式在区内多校划片安排入学”。

而北京经开区更是在2023年正式开始全面落地多校划片，同时规定了租购同权，我们看看北京经开区刚刚发布的《北京经济技术开发区关于2023年义务教育阶段入学工作的意见》，其中入学原则明确“2023年1月1号起在经开区范围内交易或取得的二手房全部实行多校划片入学。”

图，经开区多校划片和租房入学政策

这条政策就标志着经开区在2023年全面落地多校划片取代单校划片。

经开区多校划片全面实行不仅仅是买了房子产权的，也包括租房跟买产权同样的政策，规定“义务教育入学地址凭监护人房屋所有权证书或不动产权证书或公租房租赁合同确定为入学登记地址。”

对于租房入学的条件中规定：“长期在经开区范围内工作、居住的京籍无房家庭，具备连续在经开区范围单独承租并实际居住三年以上且在住房租赁平台备案登记，夫妻一方在经开区范围合法稳定就业三年以上。”

上面这些政策，就彻底解决了广大家长们的焦虑，也就是没有必要花好几百万上千万追涨房价，完全可以通过租房几万元就可以入学，跟买房同样参加多校划片的摇号排位。

而对于真正入学的家庭，如果摇中的学校确实比较远，就可以重新租更近更方便的房子，而买房就很难换房。

而没有人追涨放在炒房逻辑就更清晰，那就是以前上学必须买自己的房子，否则根本上不了学，更上不了对应的学校。而现在炒的学区不再对应名校，必须跟租房一样参加多校划片，那么未来还有谁会高价接盘。

于是，我们看到，北京四月份二手房成交量大幅下跌，原因就是租购并举的住房制度被越来越多的人熟悉，同时租购同权的的政策发布给了入学家庭吃了定心丸。

而三月份之所以二手房成交量突然放大，一个原因是疫情积累的延迟需求带来的成交，另外一个原因就是三月份入学政策还没有公布，很多家庭还不相信租购并举租购同权的政策，还在赌单校划片的概率。比如经开区以前都是单校划片，在四月底才正式宣布落实多校划片。

在北京市各区公布入学政策的同时，四月底的中央政治局召开了会议，对房地产的提法是：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。”

我们看到，房住不炒定位重新回到房地产提法的首位，同时，着重提出推动建立房地产业发展新模式，这个新模式就是二十大报告中提出的“租购并举的住房制度”。

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四月份北京二手房成交量缘何暴跌?

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