1️⃣当前市面上扔活跃的开发商无不例外是巨无霸企业，房地产只是企业全方位发展的板块之一，保利、华润、中信等都不靠房地产赚钱。像龙湖、万科以房地产为主要板块的公司这两年都过得很艰难。我认为未来轻资产、低杠杆、质量型输出，与地方城投公司合作会逐渐成为以房地产为主营业务的地产公司运营的主要方式，目前绿城在这块做的就很不错。
2️⃣为什么市面上只有改善盘了，归根到底是供需关系决定的。我们当前的房产总量严重过剩，过去的产品同质化过于严重，建筑质量也一言难尽。在这样的大背景下，改善的概念横空出世。今年以来，ZF大力加推保障房，楼市新政屡屡出台，二手房价格集体跳水，低产品力的楼盘已经完全没有市场，论性价比，无论是位置还是环境，新的刚需房都远没有当前市面上的二手房香。3️⃣政策与需求一起逼着楼市只能做改善，大高层和3.0容积率时代已完全成为了过去式。虽然刚需人群依然是市场的主力军，但是当前二手房市场上的房子已足够刚需人群买单了，加上这两年经济下行，刚需的购买力也越来越弱。对于绝大多数刚需人群来说，当前的经济形式生存已是问题，居民端对未来的收入预期普遍没有信心，就更不要提加杠杆买新房的事儿了。在前些年楼市疯涨的时代，刚需为了上车普遍都背上了过高的负债。随着我国房价的普落，刚需人群从物质到心理都无力再承受这样大额的消费刺激了。
4️⃣当前市面上的改善针对的都是城市里的中产人群，无论小中产还是大中产，只要对自己的收入预期有信心还是有不少人愿意为这波改善买单的。这些新产品在未来楼市放缓发展的背景下，再过十年也依然有一定的优势。未来，即便当前的改善业主想置换，也会有新中产愿意为他们今天的选择买单。就像上篇文章我说的学区房的逻辑一样。
5️⃣无论是电子产品还是房子，只要是消费品，就永远买不到一步到位的东西。地产商卷产品也就是去年才开始的事儿，随着我们科技水平的进步，工程建设水平也会进一步提升，未来的住宅只有不敢想，没有做不到。
完整版详见🟢️陈晟瑄的济南楼市观察
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