2024年4月30日召开的中共中央政治局会议首次提及房地产市场中的“增量”与“存量”关系，并对此进行了具体分析。会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
1、消化存量房产：在“存量时代”，优化和挖潜存量房产成为重要议题。政策需要鼓励和引导房地产市场的存量优化，包括老旧小区的改造、城市更新项目等，以提高住房质量和居住环境。同时，通过改善存量房产的流通和利用效率，促进房地产市场的健康发展。
2、优化增量住房：增量住房的发展将更加注重质量和效益，而非简单的数量扩张。政策将鼓励发展更加宜居、环保和智能化的新型住宅，同时严格控制投机性购房，确保房地产市场的健康发展。通过优化增量住房的供给结构，满足人民群众对优质住房的新期待。
分析指出，现在楼市调控不再只是简单地在市场冷清时放宽政策刺激、在市场过热时收紧政策打压，而是更加细致地了解和调整住房的供需关系，采取全面的策略来保持市场的平衡。这种做法是一种全新的、更加周到的调控方式!
近年来，中国房地产市场经历了一系列重大变化，逐渐从“增量时代”过渡到“存量时代”。这一转变背后的主要因素包括政策调控、人口结构变化以及房地产市场的供需关系调整。
1、政策调控和市场变化：自2016年以来，中国政府实施了“房住不炒”的政策，这标志着房地产市场调控的加强。这一政策导致房价增速放缓，市场预期发生改变，购房者对于房价“只涨不跌”的预期逐渐消失。此外，新冠疫情对房地产市场也产生了影响，导致部分高杠杆、高负债的房企陷入困境。
2、人口结构变化：中国的人口增长速度正在放缓，人口老龄化问题日益严重。2022年，中国人口数量首次出现负增长，这对住房需求产生了影响。同时，城镇化进程的放缓也影响了房地产市场的供需关系。
3、供需关系调整：在经历了长期的建设和扩张后，一些城市的住房供应量逐渐饱和，市场需求由新房市场转向二手房市场。此外增量房地产，随着城市更新和旧改项目的推进，存量房市场的改造和再利用成为新的增长点。
在存量时代，新房市场的成交量持续走低，而二手房市场逐渐成为主导力量。例如，北京、上海的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超过80%。此外，房地产市场的调控政策也发生了变化，例如二手房指导价政策的实施。
未来增量房地产，中国房地产市场的发展逻辑可能将由增量扩张转变为存量转换，重点将放在存量更新与转化上。政府将加大保障性住房的供应，同时对存量房产进行改造和重建。此外，随着城市化进程的推进，城市群和都市圈将成为新型城镇化的主体形态，区域空间一体化联动效应逐步增强。
综上所述，中国政府对于房地产市场的调控政策将更加灵活和精准，以适应不同地区和市场情况的变化。同时，这也反映了中国政府对于防范房地产市场风险的重视，以及对提高住房质量和满足人民群众住房需求的长远考虑。（以上仅供参考）
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