2024年国内楼市延续了自前几年的调整趋势，市场数据不断表现出低迷态势。据统计，2024年1-4月，新建商品房销售面积为2.92万平方米，同比下降20.2%；销售额达到2.80万亿元，同比下降28.3%。商品房销售均价为9595元/平方米，同比降幅高达9.2%。与此同时，4月底住宅待售面积同比增长24.5%，开发商库存大幅增加。面对如此调整趋势，未来楼市下行压力仍将持续。
在房地产市场“量价齐跌”的背景下，拥有多套房产的家庭将面临诸多困境。数据显示，国内31%的家庭拥有两套住房，10.5%的家庭拥有三套及以上住房，这意味着41.5%的家庭将在2024年遭遇以下四大难题。
一、房产变现难度加大
当前市场环境下，不仅新房销售疲软，二手房市场也陷入困境。以重庆为例，挂牌二手房数量超过27万套，天津和苏州的挂牌量分别达到19万套和17.7万套，北京则有14.7万套。挂牌量激增的背后，是许多炒房客对后市的悲观预期，急于抛售变现。与此同时，受疫情影响，不少家庭收入减少或面临失业，购房需求大幅下降，导致市场观望情绪浓厚。预计下半年二手房挂牌量还将继续上升，这对于拥有两套及以上房产的家庭来说，房子变现将愈发困难，最终可能会导致部分房产滞销。
二、房屋质量隐忧
近年来，不少投资者为了追求资产增值，急于购房，却忽视了房屋质量问题。受融资渠道受限和销售业绩下滑的影响，开发商资金回笼困难，导致部分新建商品房在施工过程中存在偷工减料、以次充好的现象。尽管商品房设计寿命一般为50年，但实际居住中可能仅30年就会出现质量问题。这类房屋将来可能难以出售，甚至成为“问题房”。
三、持有房产的成本压力
持有多套房产的家庭将面临不断上升的持房成本压力。首先，多套房产的按揭贷款和相关费用（如物业费、取暖费、电梯费等）将给家庭带来沉重负担，尤其在收入减少或失业的情况下，还贷压力会进一步加剧。其次，随着物价上涨，各类费用也在不断上调，增加了持房成本。最后，随着房地产税政策的逐步推进，未来几年我国大概率会开征房产税，这将进一步加重多套房家庭的经济负担。
四、租金收入下降
近年来，国内房屋租赁市场价格逐步下滑，主要原因在于经济不景气导致打工人收入减少，许多人选择返乡或前往其他城市发展，从而降低了租赁需求。此外，各地政府加快了保障房的建设和投放，低收入家庭可以申请廉租房和公租房，进一步分流了市场需求。对于拥有两套及以上房产的家庭来说，不仅租金收入减少，在三四线城市由于人口流出大于流入，房子甚至可能出现长期空置。
多套房家庭的应对策略
面对市场调整和持房压力，多套房家庭需要及时调整策略，以应对当前的市场挑战。
1. 优化资产配置
家庭应根据自身情况，评估现有房产的投资价值和持有成本，适时出售或出租低收益、高成本的房产，以减轻财务压力。同时，可考虑将部分资金转移到其他投资领域，如股票、基金或实业投资，分散风险，提升整体资产回报率。
2. 关注房屋质量和维护
对于已经持有的房产，家庭应定期进行房屋质量检查和维护，确保房屋在市场上的竞争力。特别是对于老旧房屋，及时进行必要的修缮和改造，以提高房屋的出租和出售价值。
3. 提高租金收益
家庭可以通过多种方式提高租金收益，例如通过短租平台出租房屋，提升租金回报率；或者为房屋提供家具、电器等配套设施，提高租赁吸引力。此外，可以考虑将部分房产改造成办公空间或共享办公场所，以获取更高的租金收入。
4. 密切关注政策变化
房产持有者应密切关注国家和地方的房地产政策变化，特别是房产税政策的实施情况，提前做好应对准备。可以通过调整房产组合，优化贷款结构，降低税收负担。同时，应关注各地政府出台的住房保障政策和租赁市场的变化，及时调整租赁策略。
随着我国经济结构调整和房地产市场调控的深入，房地产市场的供需关系将进一步发生变化。预计未来一段时间内，房价将继续保持低位震荡，市场分化加剧。在这种背景下，多套房家庭应保持理性，科学规划资产，灵活应对市场变化，以实现资产的保值增值。
2024年国内楼市的调整趋势对多套房家庭提出了新的挑战。家庭需要在市场调整中及时调整策略，优化资产配置，降低持房成本，提高租金收益，密切关注政策变化，以应对市场的不确定性，实现家庭资产的长期稳定增值。
