各位老板,事关租商铺租写字楼的押金……_国内楼市_资讯

两位律师，说案/说法/说风险，以真实案例+法律解读+相关建议，说一说关于房子和房地产的一些事。

审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

租商铺、租写字楼和租住宅，其实也没什么本质的区别，但是，相较于住宅而言，商铺、写字楼租金相对较高，所以会涉及较大额押金；而且，由于是做生意或办公，租赁时间较长，因此会涉及续签等事宜。

当这些因素叠加，租商铺、写字楼就会产生相对较大的风险。

一般而言，举证应秉持“谁主张，谁举证”之原则。即，你的证据必须证明你的主张，如果你的证据在逻辑上存在瑕疵或缺陷，应承担举证不能的不利后果，即，面临败诉或部分败诉。比如：如果承租人无法提供转账记录和租金收据，出租人就可能主张押金已经抵扣了相应的租金及违约金，不存在拖欠押金。

案例来源：我（编写人：张双建律师）和蔡成律师办理的案件。

2007年，我方当事人张三（原告/承租人）与被告（出租人/非业主，商铺管理人）签订《铺面租赁合同》，承租海口某商铺用于开店，缴纳押金若干，按年度缴纳租金。

之后，双方两次续签《铺面租赁合同》，张三两次补缴押金。

2020年，租赁合同到期，张三不再承租该商铺。但，被告一直未按合同约定退还押金。

于是，张三诉至法院，要求被告退还押金，并支付资金占用损失。最后，张三的主张得到了法院的全部支持。

办理本案，相关感受如下：

第一、一定要有证据意识，要尽可能保存好双方往来的各种证据。

最大的感触是证据不够充分。开庭前几天，法院还希望我们提供租金、押金等相关的转账记录。

但是，本案租赁期限长达十多年，历经了存折、银行卡、网上银行（电脑端、手机端）等各个时期，由于时间久远、银行数据留存期限、转账人不止张三一个、相关转账账户已经注销、原告方证据保存意识较弱等原因，大量证据（尤其是转账记录）已经难以找到。

第二、最好用银行对银行的转账方式，并在转账附言注明款项用途。

虽然微信、支付宝也能转账、收款，但还是建议用银行对银行的转账方式。毕竟，银行是直接显示姓名或名称的。

结合本案经验，如果时间久远的银行转账记录，一般网点也很难调取，需要往上走流程申请调取。

《民事诉讼法》第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

解读如下：

一般而言，举证应秉持“谁主张，谁举证”之原则。即，你的证据必须证明你的主张，如果你的证据在逻辑上存在瑕疵或缺陷，应承担举证不能的不利后果，即，面临败诉或部分败诉。

比如：如果承租人无法提供转账记录和租金收据，出租人就可能主张押金已经抵扣了相应的租金及违约金，不存在拖欠押金。

那么，问题来了，上文提到法官希望提供的转账记录基本无法提供，怎么办？这就涉及律师采取的诉讼策略和所作的相关准备。

第一，通过租赁合同、押金收据、部分租金收据等建立案情的基本框架，以此搭建法官确信的基本逻辑。

第二，提供相关费用（如卫生费、进场费等）的收据，还尽可能提供了一些转账记录（即使是复印件），以此进一步促进法官的确信。

第三，通过当事人富含细节的当庭陈述，并配合一些具体的证据支撑，消除法官的合理怀疑。在开庭之前，我与蔡成律师帮助当事人回顾案情经过，告知当事人尽可能收集各类证据，并以“照实说”为原则，就案情作出详细的回顾说明，以备法官当庭询问。

简言之，我们需要证明原、被告之间长期存在租赁关系，并促使法官能通过商业常识可知押金已经实际支付给被告，也不存在押金抵扣租金等情形。

开庭时法官的询问基本都在我们的预判之内，由于准备充分，庭审时就没有出现被动局面，才得以全部胜诉。

本案再次提醒各位一定要有证据意识，尤其是以下重要的证据类型。

一、合同。

这个估计大家都有意识。但需要提醒一下：不要简单以为保存最新的租赁合同就可以了，最好是保留所有的合同，因为涉及到押金。

续签合同时，一般不会采取“先退还旧合同押金，再行缴纳新合同押金”，而是采取“补缴增加的押金，押金条以旧换新”，因而造成押金收据的押金金额与收据日期对应的转账金额不符的情形，所以保存好所有合同，除了能够证明存在长期的租赁关系，还能解释押金的缴纳（补缴）情形。

二、收据、发票和银行转账记录。

保存好押金、租金、物业费、水电费等各类款项的收据、发票，以及这些款项的转账记录或凭条。

其实，对于很好多人来说，保存好这些收据、发票已经是很难了，如果再去保存好转账记录，估计就是难上加难了。

但是，纠纷出现时，能够多提交一张票或多提交一次转账记录，就可能多了一分胜诉的机会。

三、对方的发函或通知。

这些证据能够通过对方之口，证明存在租赁关系，更具说服力，比如：对方发来的账户变更函、租金缴纳通知或催缴函等。

保存好账户变更函尤为重要。由于租期长，难免会出现因业主方变更、出租人变更、出租人内部安排等原因导致收款账户的变更，为避免对方狡辩“租金没有转至合同指定账户，我没有收到，以押金抵扣了租金”，因此，要特别保存好账户变更函。

四、我方要求对方退还押金的催告记录。

因为这会涉及诉讼时效的中断问题。所以，如果对方未按合同约定退还押金，向对方催告的通话、微信、短信、发函……均要保存好证据。

另外，有必要说一下资金占用损失。

如果合同中未约定逾期退还押金的违约金条款，原告主张押金未及时退还产生的资金占用损失，法院一般会按照贷款市场报价利率(LPR)计算。但是，LPR大概率会比自行约定的违约金计算标准低很多。

因此，为了能督促出租人及时退还押金，也为了追讨押金时尽可能挽回资金损失，建议承租人在合同中增加“按日计算违约金”等内容。当然了，如果承租人要求增加关于逾期退还押金的违约金条款，出租人大概率也会增加逾期缴纳租金的违约金条款。

最后，再次提醒，一般来说，虽然租房涉及标的额没有买房重大，但也是一件费心费力的事情，需要承担相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。

审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

办案人：蔡成律师，执业于海南新概念律师事务所。

蔡律师具有15年执业经验，擅长各类民商事及刑事案件，比如：建设工程、民间借款、知识产权等。

编写人/办案人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

如有相关咨询，请联系张律师（15109838642）。

各位老板,事关租商铺租写字楼的押金……

相关文章

图说楼市

新闻排行

热点楼盘