2023年一季度，万科集团实现营业收入684.7亿元，同比+9.27%；实现归属于上市公司股东的净利润14.5亿元，同比+1.16%。其中地产开发业务实现营收541.6亿元，其他配套及经营性业务实现营收143.1亿元。
具体来看各项业务：
一、业务情况
1、销售及结算情况
2023年一季度，集团实现销售面积625.7万平方米，销售金额1013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。
报告期内，地产开发业务实现结算收入541.6亿元，同比增长9.8%；实现结算面积434万平方米，同比增长15.8%。结算毛利率为17.2%，同比下降4.6个百分点。
2、拿地及存货去化情况
报告期内，集团新增加5个开发项目，总规划计容建筑面积87.6万平方米，权益规划计容建筑面积48.4万平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积8,042.8万平方米，权益计容建筑面积5,097.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积3,541.7万平方米，权益计容建筑面积2,252.1万平方米。
一季度存货去化跟踪如下图，可以看到去化速度有所恢复：
（二）经营性业务
1、物流仓储
报告期内，集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.6亿元，同比增长20.0%。其中高标营业收入5.7亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）3.9亿元，同比增长35.0%。
2、租赁住宅
报告期内，集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%。截至报告期末，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓（其中有8.14万间纳入保障性租赁住房），累计开业17.05万间，出租率95%。
租赁住宅业务加强管理、降本增效，营销费用率降至0.65%，较2022年全年下降0.12个百分点。
3、商业开发与运营
报告期内，集团商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入13.7亿元。
二、财务简要
截至报告期末，集团净负债率45.5%；持有货币资金1,400.1亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍；长期负债占比进一步提高至81.5%。
报告期内，经营性净现金流为70亿元，保持净流入。
公允价值变动收益（主要是金融资产公允价值变动）增加了3.15亿元的非经常性损益、联营合营企业的投资收益恢复为正。
可以看到，万科“节衣缩食”降低费用成本，一季度管理费用明显下降。
2023年一季度，地产行业市场情绪较去年末有所回暖，但销售情况没有明显回升，销售额同比基本持平，头部城市的恢复情况更好。
万科一季度的开发业务销售情况同比略降，基本没有拿地，仍在继续去库存，去化率较去年有所恢复，和同行业比较并不差。从目前存货和去化情况来看，库存水平已经不高；随着销售的恢复，拿地也会有所恢复；4月份来看，万科拿地较之前更积极。还可以看到，在一线城市土地市场竞争激烈的环境下，拿地上会更多依靠综合性项目的开发能力，这方面有能力的竞争对手不多。
经营性业务方面持续增长，物流及商业业务在疫情放开后的出租情况应该会比去年有所提升。租赁住宅业务一直保持不错的出租率，周期性更弱。
利润表现上，前几年销售的项目毛利率较低，表内的结算利润及合作项目的投资收益表现较难在短期有明显改善，但近期新拿地项目的毛利率都还不错，相信随着时间推移，毛利率会恢复。同时，经营性业务在Reits方面会有更多运作，释放一些投资收益，促进资金良性循环。
总体而言，万科的开发业务业绩表现仍可能在底部区域一段时间，但行业整体的销售情况还是会继续回升，万科拿地也会更积极。而通过各项经营性业务构建的综合性开发运营的差异化竞争力开始逐步体现。
