是谁,杀死了物业公司?_国内楼市_资讯

物业管理的原始阶段

迄今为止，所有南北方的物业管理均没有走出原始阶段，因此，到目前为止，他们的最重要的顾客，也就是业主——体验感非常差。

所谓原始阶段，也就是早期物业管理的真正形态，依然是农民勉强糊口的生存模式，然后辅以行会工匠的特权传统主义，前者体现了物业管理从业者的低收入和难以招到人，而后者以各个城市行业协会为代表，在房地产行业日益爆雷的当下，大家普遍表现出某种心满意足。其实，只要“综合一体化”的物业管理还占据着主流，劳动分工的巨大优势在这个行业当中就无法实现。

上市潮下真实的物业市场

上市潮带来的一个结果就是，物业管理成为了一个挖掘政治机会和非理性投机的冒险家乐园，物业管理的从业者已经摒弃了过去那种小心翼翼地、量入为出的节制节俭风格，而代之以大胆地投入——也包括在“品牌形象”、“智慧社区”等方面的投入，而逐步忘记了他们原先依靠什么生存。

当单个项目合并为更大的系统时，其在总的物业管理市场中就占据了更大的消费者份额，因而不得不被监管方要求支付更多成本、税费和手续费。然而，一切多出的费用都不是由物业公司承担的，而是由物业费标准更高的业主承担。因此，合并会增加管理成本，并给消费者带来额外的财务压力。

近两年来，物业管理的末端——即一线的保洁、保安班组，已经开始频频出现问题，一些费了很大劲签下的合同不能执行，主要原因在于主家的付款开始不及时，有些物业公司的住宅保洁项目，已经要靠“想办法”才能找到保洁分包商，物业费全额收取都亏损，遑论有很大比例的业主不缴费，这样下去处于下游的保洁还能挣到钱？

疫情下关于物业的冷思考

疫情改变了很多人的生活方式，有的企业家和创业者重回打工生活，有工作的人则时常面临失业的考验。当然，封控期间的隔离政策也在帮助人们重视审视自己的生活目标，现代社会的规模化思路，无非是把人聚集在一起完成工作，互联网的条件完全满足，处于不同城市的人也能合作完成工作。

相形之下，传统的物业管理公司及其规模化，越来越接近于一种“集中力量办砸事”，对待众多的不公、问题和痛点，视而不见，按住不好的东西，喊着冠冕堂皇的口号；其本质则是官商勾结的驱动力，从而导致千疮百孔的结果。房地产行业的大规模收缩势必波及这些曾经有利可图的物业公司，其争夺胜利果实的程度不亚于当年日本人投降后的国共之争。如果业主们现在还看不出来哪些人在裸泳，后面所面临的结局必然就是财富象日光下冰糕一样的蒸发——所以，回归社区，众多的业主重新重视自己来之不易的资财——他自己的物业，就将成为必须而且必然的选择。

物业费的成本逻辑

一个行业可以通过建立更大型的基础设施，以及标准化的流程来进行扩张，但它无法有效地增加专业人员的数量。好在体系之外的人有助于改变体系，有时我们会奇怪那些自管的项目——完全由非专业人士负责的物业项目一样取得非常高的成就和和谐社区的创建，但仔细想想完全可以解释，首先他们以成本最低的方式解决了资金的筹集问题；然后他不需要考虑保安、保洁的冗余配置，而是真正地量入为出，三是这样的管理者很好地表现出了“信托责任”，他宁可自己吃亏，也不愿意蒙受道德风险的指责。

可以确言的是，物业公司所收取的物业费，和自管物业所收取的物业费，它们在本质上并非一回事，物业费等物业管理资金流的进出，连接住宅区全体业主的每一个家庭，涉及业主的直接利益关系。作为小区的“钱袋子”，物业费等物业管理资金在产生、管理、使用和获得的各环节，干系到多个权利主体的利益--费用支付和拥有的业主个体、业主全体（业主大会/业委会），费用使用和利益获取的物业服务企业、其他管理人等。因此，物业费是业主内部和外部协议的产物。

这些年来，在全国业主组织大面积缺位情况下，非主流的物业管理模式未被社会广泛了解，因而也未能被广泛实践。但是，近年来，越来越多的非主流模式显现并发展起来。对业主自行管理、物业服务企业管理、其他管理人管理的物业管理类型的研究，也迫在眉睫。疫情之后的中国住宅小区物业管理，必然会经历一个“去规模化”进程，势不可挡。

可以预见的是，随着多元管理模式的不断涌现，物业费越将成为横在物业公司脖子上的利剑。开发商、业主群体、跨界打劫者都可能成为这把利剑的出鞘之力，更何况，还有一些物业自身已经走在自刎的路上。

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培训背景

物业项目收费率低、部分业主拖欠物业服务费、服务费用收缴难度大等问题，一直是困扰物企的一个重大难题。如何在民法典框架内有效地进行物业服务费用的催收，减少业主拖欠物业服务费用，实现物业服务的良性循环，是当前物企最关心、最直接、最迫切的现实问题。

有鉴于此，为心职业教育发展中心决定于2023年5月26日-27日举办“民法典时代提高物业收缴率必备的四项专业能力”深度实操训练营，将从企业实际需求出发，结合案例剖析与场景模拟等方式，全视角全方位地向参训学员解析提高物业费收缴率应具备哪些专业知识点和业务技能，让参训企业少走弯路，快速成长！

时间地点

培训时间：2023年5月25日—27日（25日下午报到）

培训地点：江苏省苏州市（具体召开地点，开班前一周会务组统一发放《参会确认函》详告。

参会对象

1、物业服务企业董事长、总经理、部门总监等中高层管理人员；

2、物业项目经理、管理处主任、部门经理或主管，以及有培养价值的优秀员工等；

3、物业项目核心管理团队、物业服务企业中层及后备管理干部。

培训专家

方律师：某大型律师事务所律师，合伙人；南京大学法律硕士，专注物业管理法律事务。曾在深圳物业管理行业工作五年，全国首批物业管理专业毕业生。

方律师执业以来代理了物业管理领域五大主体（开发商、物业服务企业、业主、业主委员会、街道社区）代表性诉讼案件及非诉法律事务；参与省市级物业管理立法起草及研讨。现为南京市物业管理行业专家库成员、南京房地产教育培训中心讲师、南京网格学院授课教师、《住宅与房地产》杂志专栏作者。

针对物业行业普遍存在的物业费收费现状，方律师团队通过“以案说法”的方式，专门研发了物业服务企业如何提高物业费收缴率系列专题培训课程，有效地协助物企破解物业费困局，获得学员一致好评。

培训方式

法条解读+案例剖析+分组教学+实景模拟+优胜评选

培训大纲

一、物业服务企业法律风险防控概述

（一）物业服务行业法律风险现状分析

（二）物业服务各阶段热点案例

（三）物业费收取对物业服务企业的重大影响

二、专业能力提升之一：法律法规的应用能力

（一）物业费的法定构成

（二）物业费相关核心法条解读

（二）共有费用分摊与代收代缴

三、专业能力提升之二：客户服务的沟通能力

（一）物业从业人员应当具备的服务理念

（二）常见拒缴物业费的错误观点分析

（三）提升物业从业人员沟通能力的方法

四、专业能力提升之三：标准流程的建设能力

（一）物业费收费流程标准化的重要性

（二）打造标准化收费流程的关键要素

（三）标准化收费流程的执行与迭代

五、专业能力提升之四：诉讼催收的应对能力

（一）常见物业费诉讼类型

（二）物业费诉讼裁判文书大数据

（三）诉讼催收物业费的核心要点

六、角色扮演与实战演练

（一）企业自行收取物业费实景模拟

（二）物业费诉讼开庭审理实景模拟

（三）点评讨论：如何提高非诉催收物业费的综合能力

收费标准

2880元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等），交通食宿等其他费用自理；如需代订住宿请在报名回执表（附件1）中说明；

团报优惠：企业团报5人及以上或个人组合报名达到团报标准，费用立减300元/人。

报名方式

1、报名时间：4月30日至5月24日

2、联系人：赵老师，15373815151（微信同号）

3、报名邮箱：pmiedu@163.com

请参训学员填写报名回执表（附件1），并发送至上方邮箱。

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4、转账信息：

户名：昆莲教育科技（河北）有限公司

开户行：河北银行股份有限公司金桥支行（石家庄）

账号：01371200000906

（开具发票信息请在报名回执表中注明）

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