农村宅基地以及上面的房屋转让不像城市商品住宅那样自由。
一、不得随意转让的6种情形
1、分了户的子女不能继承：子女跟父母分开户口，自己有宅基地的，就不能继承父母的宅基地了，只能继承地上的房儿，房儿在，地儿就能用。
2、违法盖的房：要是占地儿不规矩或者没批就盖的房儿，不能确权，自然转不了手。
3、城里户口的：城里人买农村宅基地和房儿，明令禁止，私下里成交也不合法，不受保护。
4、超面积的：宅基地用超了当地规定的面积，这部分转不了手，交了使用费也不成。
5、五保户的遗产：五保户没了，宅基地和房儿得归集体，不是法定继承人的不能继承。
6、闲了两年的：宅基地要是两年以上没用，集体有权收回，转不了手。
二、合法转让的4个路径
1、继承：合法继承是最常见的，不受“一户一宅”限制，继承的是房儿，地儿的使用权跟着房儿走。
2、村里调：村里符合条件的农户之间，可以在村集体内部调换宅基地使用权，得符合条件，还得批。
3、合作盖房：城里人不能直接买，但可以租，合作盖房或者租农房，满足养老或休闲，得按租约来，不改所有权。
4、有偿退出：进城落户的农民可以自愿退出宅基地，集体收回，不是落户的强制条件。
三、宅基地申请与审批流程
1、提申请：符合条件的农户，以家庭为单位，向村里或村集体提书面申请。
2、审批：宅基地翻建、扩建或新盖，都得走审批。
3、守规划：得按村里规划和传统村落保护政策来，不能随便拆建，得符合规划。
4、变更登记：转手后得办宅基地使用权变更，权属得清楚。
四、对农民的建议
1、维护房屋：及时修修宅基地上的房儿，保证能住，间接保护地儿的使用权。
2、遵守法规：建房或翻建时，得先批后建，别违建。
3、珍惜农业户口：农业户口和宅基地使用权关系密切，家里孩子多的，得考虑至少留一个农业户口，保证财产能传下去。
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