近日，国家统计局局长盛来运在国新办发布会上称：“我国的房地产还有很大的发展空间，全国还有1.8、1.9亿的农民工在城里没有完全市民化。”“而进城的农民工中购房比例不到1/3”。所以改善性需求包括刚需都很大，具备未来房地产市场的支撑条件。
其实关于这个话题，还是比较敏感，咱们就针对这个进行讨论了，聊一些这个观点外围东西，比如城市化率。
过去我们常说我们用20多年，实现了美国百年城镇化发展，那么美国的城镇化历程具体是怎样的呢？其实，美国的城镇化总共分三个阶段：在工业革命之前，大多数美国人生活在农村。由于交通方式的进步和更好的工作机会，人们开始离开农村前往城市闯荡。这是美国的黄金时期，各种各样的机遇接踵而至。1890年以后，工业革命开始了。随着交通的进步，美国大城市的交通更加便利。在接下来的20年里，生活在城市地区的美国人增加到5000万。在1920年，生活在城市地区的美国人的总数超过了生活在农村地区的人。
20世纪初，美国公民纷纷涌向城市。他们有更好的生活水平和更好的薪水。在短暂的闲暇之后，整个世界都陷入了一场灾难，即第二次世界大战。这期间，大量的人失去了工作，开始迁往既非农村也非城市的地区。也就是咱们俗称的郊区，人们在这里生活，成本更低，生活压力更小。所以到20世纪末，美国郊区的人口规模就迅速增加到了50%。
到21世纪初，美国又遭遇了一次大萧条，这一次是信贷危机。许多人流离失所，他们搬回城市，寻找新的家园和工作。根据数据显示，美国现在被认为是最城市化的国家，其城市化率达到了80%，而国际城市化率为54%。
2008年，我国的城镇化率大概在45%左右，但是到了2018年，我国的城镇化率大概上升到59%，也就是说，仅10年时间，我国城镇化率就提高了14个百分点。当然，与城镇化率快速提升相伴的，还有我国房价。2008年~2018年，这10年间，我国的房地产市场共经历了两轮超级暴涨。分别是2009年3月—2011年9月，和2012年6月—2014年4月，而且两次上涨分别持续了31个月和23个月。
现在咱们的城市化率大概在66%左右，而一些发达国家的城市化率普遍在80%左右，刚好又是14个百分点。当然，也正因为这14个百分点，所以就有一些人简单类比，接下来仍然有大量的农村人口向城镇转移，这个过程必然会释放出更多的购房需求，所以房价还得上涨。
先来看看过去十年我国农村人口进城的人口结构。换句话来说，2008年—2018年进城的都是些什么人？其实从一些城市较高的落户门槛限制就可以看出，过去十年间，进城的多数都是年轻人。
以深圳为例，2016年印发的《深圳市人民政府关于印发深圳市户籍迁入若干规定的通知》中有明确，户籍迁入划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别。1、人才引进迁户，是指从深圳市外或市内非户籍人口中根据年龄、学历、技术技能水平等条件引进人才，按规定办理入户。2、纳税迁户，是指对在深圳市缴纳一定税额、符合入户条件的企业法定代表人、自然人股东、合伙企业出资（合伙）人、个人独资企业主、个体工商户业主及纳税达到一定数额的个人，按规定办理入户。
3、政策性迁户，是指按照国家、广东省、深圳市有关规定，对符合特定政策的人员，按规定办理入户，包括夫妻投靠、老人投靠、未成年子女随迁、军转干部安置、军人家属随迁、军休及复员干部和退役士兵安置、招生和驻深机构人员入户等。4、居住社保迁户，是指对参加深圳市社会养老保险并在深圳市拥有合法住宅用途房产（或合法租赁住房）达到一定年限的人员，按规定办理入户。
很显然，除了政策性迁户，离谱老人投靠等以外，绝大多数针对的都是年轻人群体，毕竟农村老年人别说有文凭，读过初中的都是极少数。而且，很多老年农民工进城务工，租住的房子也多数都是城中村房子，有的中年人为了节约成本，甚至租住的房子算不得合法住宅用途的房子。此外，有些城市不仅要求你有工作年限，还得有学历，还得买房，才能够落户，这么多条件，其实说白了也是为了筛选年轻人才，让年轻人留下来。
所以，现在农村人口剩下的基本都是老年人，而且这些老年人，如果子女都已经在城市买房、而且他们也愿意进城，其实根本不需要刺激。而实际上，这些老年人既不稀罕你的城镇户口，学区房，你也刺激不动他，高新技术岗位他也做不了。说的再直白一些，这些拿捏年轻人的招数，对于老年人几乎无效。所以这些老年人基本上不会大规模向城市迁移。因此，后期的城镇化率更多的是缓慢增长，农村慢慢消亡，城镇化率自然会跟随上涨。
但是这个过程应该不会像过去那样快，其实，关于这个，从近几年的人口增量也能反映出来：
2017年全国人口增量第一城还是深圳增加了61.99万人；2018年全国人口增量第一城是深圳增加了49.67万人；2022年全国人口增量第一成是长沙增加了18.13万人；2023年全国人口增量第一城是合肥，增加了21.9万人。数据一目了然，城镇化人口的增量，已经是呈现一个快速下降的趋势。所以一句话，城镇化后期还有空间，但是增速肯定和之前没法比。
因此，农村人口看似还有5亿，但是你很难调动他们的进城买房需求了。比如农民工，他们进城是来挣钱的，不是来买房的，并且以现在的房价来看也很难买得起了。比如2023年，农民工月均收入水平4780元，较2022年增长3.6%，虽然这么多年来收入都在一直上涨，但是月均4500块钱左右的工资，对此当前全国百城1.5万/平米的房价，显然难度还是有点大。
而且，咱们讲这个收入还只是个平均数，肯定有的人收入比这个更低，也有一部分高收入农民工已经买了房，正如统计局的副局长曾说的，有接近1/3的农民工已经买过房了。所以，这也是为啥近期不断强调房地产市场供需关系发生重大变化，科学编制2024年和2025年这两年的住房发展规划，给各地的核心要求就是要“以人定房、以房定地”。只因为需求没有之前那么旺盛了，如果这种情况还按照之前的供地规模投入市场的话，库存压力肯定吃不消。
其实眼下，有两个方法解决低迷，让市场销量提振起来。一、要么降房价，和二手房一样，以价换量，现在很多城市二手房的销量已经远超新房就是最好的证明。二、要么提高居民收入，比如让农民工收入翻一倍，让大家觉得进城买房不是难事。
总之一句话，城镇化肯定还是有的，市场需求也肯定有，但是能买得起，又愿意买的农民工需求在减少。因为刚需收入上不来，嫌贵，买不起；置换群体又担心未来收入不敢轻易下手。所以市场底在哪，还需要磨合，这个磨合会到什么时候，就要看大家的收入稳定及增长预期，自己降价幅度了。
