园区千万以上二手房,有多难卖?算给你看_国内楼市_资讯

但凡懂了解一点楼市特性的人，都知道这个5.1假期，对接下来楼市有多重要性。5.1不同于春节等其他假期，在外的人不必回家，所以对于苏州这座移民城市而言，5.1是重新蓄客蓄能的重要节点。

我们看下新房市场就知道。大量的新房，包括刚开盘但开盘失败的项目，在5.1前就早早和分销公司商定好了销售策略，提高了分销佣金，调整了特价房源。

指标压力更大的公司，已经盯上了630的节点。各种大宗资产早就搬上了上来，姑苏最近被不少开发商约喝茶，委婉的暗示，只要能在630前全款付清，价格好商量。

打新的热度在下降，高支付力客户基量在减少。这都是不争的事实。熟悉本号的朋友都知道，姑苏是资深老多军。姑苏说华润月亮湾客户基数不足，有很多还笑姑苏是小白。

如果，我们仔细看，就明白了。

当初湖东几个新盘开售的时候，海和云庭第三批非人才，3000+组报名；万科颐和玲珑第三批非人才，2329组报名...中签率只有5%。

别忘记了，颐和玲珑的洋房套总价可不低，最高的1122万了。

我相信，华润其实内心慌得一笔。天天想着怎么把筹量做上来。

华润才881个筹，连地段价值争议不断地绿城，也有998组非人才，加上人才的99组，接近1200组了。远远比华润多了。原因是绿城比华润有总价更低的房子，现在市场中高支付力的客户量不够了。

现在因为大平层遍地都是，导致有真正支付力的客户，又不将就。不是好楼层，好景观的，宁可错过，也不乱买。

大家仔细看华润，150套房子，到了350组的时候，还有2套未售！也就说，但凡认筹量再少一些，客户能不能被调动情绪，把最后几套一楼选掉，还真不好说了。

同时在有不少楼层可选的时候，大概在150组选房的时候，已经放弃了26组。放弃的比例将近1/5。要么这些是水筹，要么说明现在客户异常谨慎。

市场上的大平层有泛滥的趋势了。

最近，苏高新集团旗下的新地块规划公示了。项目位于科技城，青山绿庭西。

项目一共639套，算下来套均面积高达192平米。侧面打听了一下，户型为165，190，220和部分220-260的复式。

我们来算算现在千万以上的变现难度哦。

第一，新房继续分流大量客户。原因是现在千万以上的新房的装标成本，的确是高了上去了。反过来看3年前那批限价盘，还有N年前的老豪宅的装修。但凡是个理性的客户都不会选，没有额外资源加持的二手房“豪宅”。

第二，园区二手挂牌量到了一个新的峰值。我说个数字，目前园区1000万以上的住宅。注意我把非住都剔除后，共计1539套。咋一看，似乎没有感知。

全苏州（不含县市）过1000万的房子，一共在贝壳上才挂了2420套。也就说园区占到全市的64%。所以说，园区的顶级豪宅，想要出货，先得PK过也在卖房的邻居。

第三，客户量够不够的问题。还是以华润为例，150套房子的去化，至少过350组，大概率最后去化在400组左右。也就说，客户需要达到房源的2.5倍以上才行。

而现在，从华润的认筹总量才不到900组。我们可以大胆猜测，轻松驾驭1000万以上房子的客户总量，在苏州不会太多吧。毕竟园区是吸附全苏州最高购买力的地方了吧。这不用质疑了吧。

也就说，理论上仅仅园区1539套千万以上房子，就需要匹配3800多组客户储备。

那有没有可能刺激楼市，快速诞生出这么多客户呢？

有。房价上涨的预期非常明显。比如接下来的三星地块。

否则市场就是自住客为主。所以华润在150组选房时，出现了1/3的弃选，说明市场中买豪宅的客户第一要满足资产价格不能掉，且自住要合适。

那有充分的价格上涨的预期在吗？

最新的会议告诉大家了，支持改善和刚需购房的需求，但是不支持炒房获利的需求，房住不炒再次重申。

说白了，我们现在的楼市，需要高端豪宅来拉升房价。进而稳定土地市场的价格，侧面让刚需房源价格稳定。看看华润月亮湾南地块的逻辑就知道了。起拍价比华润地价就高了，再加上溢价部分，上来成本就贵几千。

现在还不冷静，一味跟随市场表面热度，还是见大就买，恐怕是踩坑的哟。

好，就水这么多，祝大家五一快乐。

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