一、什么是不可抗力，不可抗力起源于哪里？
答：不可抗力这一概念最早起源于罗马法，罗马法将因不可归责于债务人的事由而发生损害的情形称为事变,如自然灾害、战争、交通阻断、法令改废等，作为契约无法履行需承担潜在损害保证责任的抗辩事由。
近代史上第一次明确使用“不可抗力”这一名词，是法国的《拿破仑法典》。后经过近代法学的不断实践和发展，不可抗力在定义上往往表现为影响合同履行的灾难性事件，不仅包括自然灾害，还包括社会异常事件，如战争、暴乱、急性传染病、军事封锁等。
二、关于不可抗力，我国都有哪些现行的法律规定？
答：《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条及《合同法》第九十四条规定，对因不可抗力导致的民事法律责任均做出了规定。根据上述法律规定可知，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力对合同履行的实际影响，部分或者全部免除民事责任，若符合《合同法》九十四条法定解除权的条件，当事人可以依法解除合同。
三、实践中有哪些指引可参照适用于本次疫情引发的纠纷上？
答：2003年非典型肺炎后，最高人民法院发布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知（已失效）》。根据通知，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照不可抗力处理；由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。我们认为，就本次新冠肺炎疫情所引发的纠纷，上述通知的原则仍可用于司法实践。
四、受疫情导致房屋买卖合同不能按时履行的情形有哪些？
答：因疫情导致合同不能按时履行的情形有多种，但可简单归结为以下两种，一是因当事人自身导致，例如当事人一方因感染“新型冠状病毒肺炎”住院、被隔离、被居家观察等原因无法如期履行合同。二是因当事人以外的原因所致，例如因政府及相关部门出台延长春节假期、交通管制、推迟企业复工时间等原因无法如期履行合同。
五、受疫情影响导致逾期交房，该如何处理呢？
答：在房屋买卖合同中，房屋的交付一般有两种模式，一是买卖双方明确约定交付的时间，二是买卖双方约定附条件的交付，条件成就后交付。
在约定的履行期届满（约定条件成就）前且交付时间在疫情期间的，出卖人可以疫情为由主张不可抗力将交付时间顺延，但需要搜集、提供相关证据证明确因疫情而无法交付，并通知买受人，在疫情结束后尽快交付房屋，逾期交付的违约责任可以依法免除。疫情暴发在约定的履行期届满（约定条件成就后，出卖人因疫情抗辩的，该抗辩一般不能得到支持。
六、受疫情影响导致逾期办理权属变更登记，该如何处理？
答：基于停工停产停业等管控措施的影响，若合同约定办理产权转移登记手续期间在疫情期间，出卖人可能会面临逾期办理产权变更登记手续的风险。出卖人若确因政府部门调整上班时间、交通管制等原因导致无法按期办理的，出卖人可以此作为不可抗力的抗辩事由，但出卖人需及时搜集相关证据并通知买受人，逾期办证的违约责任可以依法免除。在疫情解除，登记障碍消除后，合同双方应尽快完成产权转移登记手续。
七、受疫情影响导致逾期支付房价款，该如何处理？
答：就目前的社会交易习惯而言，房屋买卖合同履行中对价的支付方式往往是电子支付，而电子支付方式受疫情等不可抗力的影响较小。但在实践中，也会存在买受人不会电子支付，交易金额超过电子支付限额等情形，必须前往银行网点办理。若届时银行网点尚未恢复营业，买受人可以此作为抗辩事由，并主张顺延购房款支付日至履行障碍消除之日，并需及时搜集相关证据，通知出卖人。
八、律师建议
在房屋买卖合同纠纷中，无法完全或部分履行合同、无法按约履行合同的因素错综复杂，当事人是否因“新冠肺炎”疫情直接导致不能履约，违约后是否可以适用不可抗力作为抗辩事由，则还需要根据具体个案加以分析。
在此全国性疫情面前，无人可以置身事外。若当事人一方确因疫情无法按约履行合同，应及时通知对方，并尽力采取措施避免对方损失的扩大。希望大家本着互谅互让、诚实信用和平等协商的原则，妥善处理好纠纷，息争止讼、众志成城，取得此次战“疫”的伟大胜利。
来源：中山律协
