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法拍房能买吗安全吗？
如果你想捡漏法拍房，那对于你来说这篇文章价值十万！
对于大多数购房者来说，司法拍卖接触的比较少。那么购买司法拍卖房需注意哪些呢？有无交易风险？个人用户参拍流程是怎样的？
想不想“get”独家攻略？别急，蓝鲸法拍为你整理了一系列干货，接下来就给大家把全部流程梳理一遍，告诉你关于法拍房的那些事儿~
第一步：筛选房源
最高人民法院司法拍卖网络服务提供者名单库评审委员会通过委托第三方评估机构评估方式对全部申报材料进行评审，根据评审和投票结果，有以下7家网络服务提供者提供的网络司法拍卖平台纳入名单库（排名不分先后）。
1，淘宝司法拍卖
2，京东司法拍卖
3，人民法院诉讼资产网
4，公拍网
5，中国拍卖行业协会网
6，工商银行融e购
7，北京产权交易所
这些法拍房查询平台的发布时间都不固定，房源类型也较为分散。对于想了解法拍房在哪里看房源的朋友来说，选房比较困难，很容易漏掉符合需求的房源。
为了解决大家法拍房在哪里看的汇总难题，建议大家可以查看蓝鲸法拍公众号房源文章，每周一更新，方便大家查询。
第二步：法拍房尽调
法拍房尽调是购买法拍房必走的一步，也是避免风险的关键。
如果看上一套法拍房，没有尽调，或者尽调得不详细，那么强占、无法过户、不能入住、刑事案件、高额税费等等，这些风险都有可能发生在你身上。
做好法拍房尽调，也就根本上解决法拍房未知的风险！
1，了解法院拍卖公告
找到上架的房源，查看法院的《竞买公告》和《竞买须知》，内容基本分两大部分，一是标的物基本情况，二是拍卖过程中的风险提示。这些文字都要仔细阅读，并挖掘其中问题和风险。比如关注的方面有如下几点：
（1）标的物介绍：包括建筑面积、登记日期、房屋楼层等；
（2）权利限制情况：主要核实查封法院和抵押权人。因为债权人的主体问题涉及到债权来源是银行按揭贷款还是民间借贷。相关案情也要在网上一并进行查询了解；
（3）标的现状：主要关注房屋用途、权利性质、权利类型、土地用途、是否已腾空、租赁情况等。涉及到占用和租赁的房屋，要特别引起重视！
（4）权属来源：如果房产权属来源是预购商品房预告登记，证明房产证还没有办理成功，仅办理了预告登记。涉及到二次过户的房屋，要引起注意；
（5）拍卖过程中的风险提示：拍卖过程中对竞价规则、交易规则、拍卖费用、税费费用、过户费用（包括过户登记费、税费、物业管理费、水电煤气费等）以及可能承担的其他风险等等进行提示，购买人一定都需要仔细阅读。
2，线下实地勘察
这部分内容是关于房屋实体方面的调查，比如小区基本情况（环境及周边配套）、开发商情况、水电物业欠费情况、债务人欠债原因、房屋在整个小区中坐落位置（是否有高架桥、高速公路等引发的噪音）、房屋的户型及朝向（采光、信号等）、房屋的具体装修（房屋质量与装修情况，有无漏水修补痕迹，有无墙体开裂）等等，都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。
法拍房，很多是见不到原业主的。甚至见到了，你敢相信他说的话吗？也许一两句虚假信息，就让你产生误判，不敢拍房子或者盲目拍下风险房子！
3，查询核实是否需要购房资格
购房资格，目前不少区域已放开，请拍卖前核实当地的购房政策。
第三步：网上竞拍
尽调之后，确认没有风险，或者风险可控，那么就可以参与竞拍！
1，报名缴纳保证金
首先，你要在拍卖网站注册帐号，并通过实名认证，登录。在参加拍卖标的物的详情页面点击“缴纳保证金”，根据提示，阅读并同意相关的服务协议、拍卖须知等，填写竞买人报名资料，进入网上支付页面。网上报名支付成功后，系统将为竞买人授权并分配竞拍号牌。竞买人选择线下报名支付，或者根据规则必须到线下报名支付的，竞买人按要求以规定的时间、方式办理线下报名。
2，出价竞拍
当你取得参拍授权、拍卖开始竞价以后，在标的物详情页面确认出价金额，点击出价。“网络在线拍”有竞价延时。优先购买权人根据相应的优先顺位，享有的在同等出价条件下优先竞买的权利。法院有权撤回、暂缓、中止拍卖。
3，缴纳尾款
拍卖结束后，最高应价者成为该拍卖标的物的买受人，买受人信息在公拍网上公示。你应在规定的时间将剩余价款支付到法院指定账户。
一定要注意：银行核实你是否能做贷款，以及到底能贷款多少，这里面学问就大了。除了核实你自己（已婚看夫妻双方）的贷款资质（查征信，看流水）外，还要查看房子本身能否贷款，这里面有很多特殊的小细节，都可能导致银行暂停放款，而耽误法拍房的正常流程时间。
一般情况下，法院尾款时间在10天左右。所以，如果你是贷款购买法拍房，在开拍前就一定要查好自己的征信和流水，并且找一家服务机构协助贷款兜底。
否则，等你拍中后再去办理贷款，如果没有顺利及时放款的话，就需要你筹全款买下，无法全款支付就会被视为被动悔拍。那么法院扣掉全部保证金，并且可要求补偿下一次竞拍的差价。
第四步：办理交割
当你付清拍卖款项后，法院出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，你可以凭相关文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告约定办理。
当然，期间也可能会出现一些意外情况，比如拍成后申请人或被执行人提出异议；原业主索要装修费或搬家费，租房费；部分房屋退税问题等等......
过户之后，7天左右下证即完成了全部手续。剩下的就只是腾房交付了，最顺利的情况是，你手续还没办完，甚至刚拍下几天就交付给你的；一般是要到全部办理完后，法院才好移交房产。
以上，就是购买一套法拍房的基本操作流程。现在你已经是一个了解法拍房的人了。
法拍房常见问题答疑
1，第一次拍卖起拍价如何确定？
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，第一次起拍价按照评估价的基础最高下浮30%确定，具体下浮比例由法院确定，即一拍可按评估价7折进行。
2，第二次拍卖起拍价如何确定？
第二次拍卖起拍价按照第一次起拍价基础上最高下浮20%确定，具体下浮比例由法院确定，即二拍最低可按评估5.6折进行。
3，法拍房买入后是否限售？
买受人在竞拍前应当详细了解各个城市限售政策，存在限售政策的城市，法拍房同样限售政策的限制。目前，上海法拍房不限售。
4，拍卖成交价是否包含家具等装饰装修部分？
如果拍卖公告中公示已经包含装饰装修部分，则成交的价格包含；若拍卖公告中未公示，则成交的价格仅为房屋本身的价格，不包含室内装饰装修部分，被执行人是可以将装饰装修部分拆除后搬走的。
5，法拍房是否均能够过户？
不一定。
6，法拍房是否必须登记在竞拍人名下？
一般情况下是这样。除非，竞买前，买受人向法院提交委托书，委托他人参与竞拍，竞拍成交后，房屋即可登记在委托人名下。
7，法拍卖房有佣金吗？
没有。司法拍卖与商业拍卖不同，商业拍卖是有偿服务，网络司法拍卖是零佣金的无偿服务，但拍卖辅助机构提供的服务是有偿的。
8，法院拍卖房屋有哪几个程序？
估价程序，第一次拍卖程序，第二次拍卖程序，变卖程序。当然，如果第一次拍卖即成交，二拍和变卖程序自然没有。另外，法院亦可直接采取变卖程序。
9，买受人缴纳保证金报名后可以不出价吗？
可以。即使买受人交了保证金报名参与，也可以不出价，保证金也可在拍卖结束后申请退回。
10，如果法拍房存在违章建筑，成交价是否包含处理违建的费用？
不包含。违章建筑由买受人自行处理，若交付后因违章建筑被处罚，责任由买受人自行承担。
蓝鲸法拍提示：法拍房的尽调与办证过程是一环扣一环，层层递进，不可操之过急，当然也不能只是等待。每一次的法拍房竞拍都是在充分调查的前提下提示风险、在多次沟通的基础上推进工作、在耐心的基础上层层推进，最终保障客户安全顺利过户收房。
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怎么安全放心的买好法拍房
现实中，法拍房可能遇到的问题绝不仅限于上述几种，你会发现有不少奇葩案例，可以说是没有最离谱，只有更离谱。
所以，如果你没有多年的法拍房尽调背调参拍经验，一定不要冲动参拍！只有在清楚地掌握了法拍房背景的情况下，才能确保不掉坑。
为了帮助准备购买法拍房的朋友，解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近9年客户法拍房尽调实操案例，总结一套标准的法拍房尽调背调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。
尽调背调报告主要包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
备注：法拍房尽调背调报告模版，在法拍房尽调课程中请大家自行下载。
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