拉通2004-2023年的大成都成交量，结合成都的城市发展脉络，成都楼市大致分成三个阶段。通过这三个阶段，我们大致可以判断当下五年之内的大体趋势。
总体的结论是：量跌价稳，价格失去上升动力，维持现在价格的量，是个难题，只有进入第三阶段的收缩，靠回归主城的价格调整保证量，在剔除较大比例近郊远郊的成交后，均价可以保持的内涵就是：允许主城和近城的较大区域差异化，缓解真实需求的购房者压力，实际上就是允许主城和近城区降价，来扩大量，但随着远郊、近郊的比例下降，成都的整体均价保持稳定。
1、第一阶段：内城建设阶段和初步外延：主城区改造、填空，商品房需求井喷。2004-2010年。
（1）2004-2010年，成都楼市的主要区域分布在老城区、东二环、西三环、南三环等内城区域，初步延伸区域是南向金融城初期和大源早期、西向光华大道、西北向羊西线、东向相对较弱极少局部在三环两侧。
（2）近郊基本处于起步期，郫县、双流、新都、龙泉等。
（3）老城区的主要特点是，拆迁、搬迁相对简单、快速的成本较低的区域。主要显示为东调、腾笼换鸟和南向农村的征地，例如大源是个村的名字。
（4）截止到2010年，全成都均价5918，除了极个别的豪宅誉峰，好一点的房子基本售价在10000左右。
（5）该阶段大成都成交量一度拉升到3000万平米年度，基本就是刚需和刚改的天下，商品房改善居住品质。
（6）实际上，主城区的相对好出地的地方，土地整理成本相对廉价，大量涌现，上世纪6、7十年代厂房的搬迁以及近城区农户的征地，腾挪出大量空地，是这个阶段最大的特征。
2、第二阶段：内城拆不动、外部大延伸阶段。2011-2019年
（1）随着第一阶段的内城发展，和北改的基本推不动，北改推不动的核心原因在于，代价太大，经过第一阶段的发展，成都的基础房价拉升以后，拆迁成本上升，北改落实了一些项目，但是以北改为代表的模式不能满足居住需求，从而导致进一步外溢。
（2）老城变成中优，外延的力量得到释放，南向的金融城、大源迅速拉升、新川崭露头角、天府新区变成近郊老大，东向三圣乡、大面，西向犀浦、外光华、外金沙、北向大丰等近城区迅速拉升。
（3）二圈层的黄金期，二圈层的住房需求井喷，最典型的就是恒大为代表的龙泉阳光城、甚至崇州羊马这种二三圈层交界处、新津普兴、新都新城、温江、双流甚至华府怡心湖都崭露头角，近郊的基础价格拉升到1.3-1.5万价格。
（4）这9年基本经历了两个半周期成都 楼市 降价，在周期的上半部分，机会遍地，天府新区开始的时候，也是天投兜底的，牧华路以南那里就买个4000多。进入本阶段下半段，大家都知道什么状态了。两个半周期，从11-19年大成都平均年度成交面积达到2500万平米以上。
（5）在这个周期内的后期，远郊也得到了去库存的良好效果，譬如青白江、金堂的蓝光观岭都复活了、牧马山的悠山郡、青城山等区域的市场都在这个阶段后期得到良好的去库存。
（6）截止到2019年，成都楼市的延伸量达到了空间的状态，甚至一度辐射到非成都管辖的视高，各方力量都很膨胀，眉山东坡区的土地吸引了主流开发商的参与，楼板价一度拉升到5000多，其中保利等知名企业举牌价到4800，目前这个地方卖六千多，万科开辟了眉山文化村，价格从一路高歌降到现在四五千没有市场。
（7）政府的信心也空前爆棚，东进、南拓有的是地方，所以一定要中优，天府新区的供地也是被稍微控制。后来大家都膨胀了，都往外走，外面的地方也恐慌，怕涨，所以大家都买，预期高，要么投资预期高，要么担心后来买不起。
（8）政府从2016年开始限价。到2019年，全成都的均价过万，10031
（9）成都外延的力量，从2011年开始发力，虽然那时候市场所谓的不好，但是一圈层土地供应对应的开发体量逐年少于需求量，并且差距越来越大，逐步把价格推高、把外溢的力量推向南向以及西向。土地价格率先暴涨，最典型就是2017年主城区武侯新城的土地楼板价达到17000。但从19年以后近郊主力市场就开始有下坡路的趋势。
3、第三阶段：瘦身开始，外延放缓、适当坐实、收缩，量跌价稳。2020-2023。
（1）在2004-2019年，成都成交了3.6亿平米一手房。吸收了大量的需求，这个阶段成都人口从1100万变成了2000万，15年的年均增量60万人，900万的新成都人和之前老成都人的换房，来完美的达成了这个需求。但人口这个因素，目前开始放缓，2022年成都新增人口7万。
（2）基本坐实的区域譬如天府新区，一度形成了主城的替代战场，什么是坐实，就是形成内循环和较高的基础房价和稳定的量，并且可以延续。即使有调整、阶段性波动，但是已然成型。
（3）用力过猛的区域譬如青白江和视高等，出现了量价较大的回调。东部新城逐步淡出视角。天府新区也在谨慎的步步为营，怡心湖、大面、大丰、犀浦等近城区大部分区域炒作过度、逐步回落。
（4）除了近城区（融入主城的二圈层部分），二圈层的市场也开始回落、量价起跌，土地逐步卖不出去。客群基本被消耗殆尽。
（5）该阶段最大的特点就是：过去大部分人需要买房的都买了、现在大部分需要购房的人逐步买不起了，然后少部分人通过置换承担更大的压力、极少数人实现房屋自由。大部分原来的房子，得到了升值，从2004-2023年5月份，大成都成交4.4亿平米，其中83%的比例属于2004-2019年，在2019年及以前完成置业的成都人，基本现在房子都是升值了。17%的人未必是站岗，因为出现了改善为主流的小规模市场，基本占据整体市场的20-30%成都 楼市 降价，价格被明显拉升。
（6）回归主城带来的价格攀升，导致主城的土地拆迁又变成相对容易，因为一二手房的价差在形成，旧小区的价格远远低于品质新房的价格，所以，拆迁成本的衡量标准会远远低于商品房的价格，同时，因为外面的地卖不出去，政府也不能做赔本买卖，也要随行就市。所以，自然趋势导致回归主城和近城区，导致主城区、近城区供地逐步放大。
（7）在这个阶段，开发商拿地基本往主城区靠。成都的成交量开始瘦身，主力供应基本回归到第一阶段，“返祖”现象可能不太恰当，但这个螺旋式上升的脚步明显是参与的各方，从土地供应、开发商、购房者基本都达成了这个共识。
（8）但是少数人的市场30%左右可以作为一股主要的力量，重新拉升主城和近城区的供地，但多数人的购房压力也需要得到缓解，所以，笔者一直建议的就是舍弃局部中优，实际上中心城区包括了二圈层，舍弃中优的手段是在不降低土地价格的基础上，调整容积率降低楼板价。这个70%的市场也能给购房者和开发商以稳定的空间，但绝非暴利。
4、当下阶段：量跌价稳的诱因和特点
（1）存量房源实际变成了蓄水池的主力，4.4亿平米，人口的红利、市场的厚度、市场的高速发展都告一段落。
（2）价格需要稳定，即使最近二手房出现了大量挂牌，按照总量比例还是少数人，即有换房意图的人。所以，大家不用担心自己的账面价值。
（3）量跌价稳，就是没有炒作空间，炒房者无利可图是必然的，虽然主城区核心区域貌似有限价空间，但是从未来1-3年的情况来看，能维持住就不错了，因为改善客群目前处于消耗状态，再生能力弱，我们在公众号的多篇文章中都分析过这个问题。
（4）开发商没有暴利可图，只能在合理利润空间，且该种机会竞争也激烈。金融结构在地产行业攫取丰厚利润不可能。就是稳赚不赔的买卖很容易判断，但是利润不多，没有土地红利，机会也不容易获取。
（5）土地财政暂时必须在卖得动土地的地方找补，促进主城区和近城区土地供应。天府新区继续、城区几个好拆的地方，会成为重点的区域，譬如机投、来龙、华兴、金融城东。近期万科和国贸新进入的武侯华兴片区，已经整理了大片的空地，甚至未来的太平寺。
（6）购房者购买压力还是有，毕竟主城区目前稀缺，所以需求量被压抑，如果随着4（5）的推进，供应的增加和需求的消耗，以及被迫需要释放部分购买力弱的需求，必然会导致五加二区域和近城区价格部分区域价格回调（参看：），甚至天府新区的客群定位发生变化，出现刚需、刚改比例的上升。（参看）。
（7）现阶段为什么要延续3-5年，因为成都人口流入放缓，没有那么多产业工作机会提供，保持在1500万以上年度成交量的基础上，维持2022-2023年形成的15000到18000的均价，这个只有收缩在可控的范围内。但要保持这个量，那么价格必须允许较大的区域差异化，2022年的成交量是2009年，13年来首次跌破2000万平米，所以量的问题，导致价格上升基本没有什么空间，关键是怎么维持。
5、建议
（1）观望和下手，都没有问题。关键看自己的购买力，不要勉强，下手多数靠置换，也是赚的钱。
（2）观望一定要关注，而不是漠视，市场的艰难，购房力量会捕捉到机会。
（3）目前是谷底，但不会反弹，因为会在相对稳定的区间内，形成一个长谷底。就是供需双方在量持续萎缩的状态下，价格要维持只有靠品质和好区域，而品质和好区域的放量会上升，所以会形成长谷底。
（4）总体就是，敏锐观察，谨慎下手，量力而行，精确投入，这个适用于购房者，也适用于开发商，同样适用于供地方。
