注册资本：24,155.990000万元人民币
经济类型：国有控股企业
公司类型（经济性质）：有限责任公司（内资）
经营规模：小型
统一社会信用代码或组织机构代码：913101107476371065
经营范围：房地产开发、经营，物业管理；建筑材料，金属材料，装潢材料，电器机械及器材销售，停车场库经营管理，商务咨询，自有房屋租赁（不得从事金融租赁），会务服务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
职工人数：4
原股东是否放弃优先受让权：全部放弃
三、君欣时代广场
1、项目位置
君欣时代广场位于上海市杨浦区控江路1677号，地铁8号线鞍山新村站和江浦路站中间，东临双辽路，与新华医院隔路相望上海房地产营销策划公司，南接项目一期君欣豪庭，西靠许昌路，北贴控江路，与假日百货毗邻。
2、项目规划
总用地面积：14885平方米（约合22.3亩）
容积率：3.5
总建筑面积：72023平方米
其中：
地上建筑面积（不包括110KV变电站1500平方米）：53243平方米
地上计容积率建筑面积：52000平方米
其中：商业建筑面积：30200平方米
办公楼建筑面积：21800平方米
地上不计容积率建筑面积：1243平方米
其中：屋顶建筑面积：283平方米
架空层建筑面积：580平方米
外保温建筑面积：380平方米
地下建筑面积：19780平方米（不计容积率）
规划布置：沿控江路侧布置东中西三幢商场（东商场东临双辽路，西商场西靠三峰大厦)，商场地上五层，地下二层，东、西商场可通过架空层与中间商场连通，地下二层均互通，地下一层为商场，地下二层为车库。东商场上部为6-23层的办公塔楼，靠双辽路一侧另布置2层高110KV电站一座。
建筑面积详情见下表：
3、产品品质
商场主体为三段五层裙房，建成后将集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务全方位现代服务业为一体的商业用房，采用中央空调系统。商场建筑总高为24米，其中，1层高5.1米，2-5层高4.5米。商场2的第二层设连廊与商场1和商场3相连。
办公楼为甲级写字楼，共18层，总高99.47米，位于商场3的6层至23层，层高3.8米，层建筑面积在919-1170平方米之间，采用VRP空调系统，设客运电梯6部，货运兼消防电梯1部。
地下一层为商业用途，并在中段设有下沉式广场，可使控江路上人流直接进入地下一层。地下二层为机械式停车库，设计停车数为419辆，加上地面停车9辆，总机动车停车数为428辆。
四、君欣豪庭
1、小区描述
君欣豪庭由高层住宅、办公楼及商业用房构成。项目位于上海市杨浦区东至双辽路、南至伊东苑、西至许昌路、北至控江路，建设用地面积29769平方米。
2、小区详情
地址：上海市杨浦区许昌路1588弄
物业类型：公寓
建筑类型：高层
开发商：上海君欣房地产发展有限公司
物业公司：金辉物业
竣工日期：2009-12
总建筑面积：117058平方米
容积率：2.50
绿化率：32%
停车位：629
物业管理费：1.98 元/平方/月
3、周边配套
公交：80路、960路、103路（区间）、103路、6路。
轨道交通：八号线鞍山新村站、江浦路站。
学校：本溪路幼儿园（分部） 、本溪路幼儿园（总部）、东亚进修学院、许昌路第五小学。
商场：假日百货 、上海三百（集团）有限公司 、和平商厦 、真丝商厦（杨浦店） 、上海海烟商厦。
银行：平安信用卡便利还款点、中国工商银行、深圳发展银行、中国农业银行、中国银行、上海浦东发展银行控江支行 、中国建设银行。
医院：华氏门诊部 、新华医院 、江浦地段医院 、鞍山门诊部 、医联门诊部 、上海医联整形医院 、四平地段医院 、凤城地段医院。
餐厅：尖东港式餐厅、麦当劳餐厅、必胜客餐厅、耶里夏丽本溪店。
娱乐：亚马逊桑拿会所、和平公园。
五、财务状况
六、股权结构
七、重要信息披露
（一）其他披露内容:
1、本次交易转让底价由上海君欣房地产发展有限公司100%股权及转让方上海市工业区开发总公司（有限）对标的公司人民币106119.597003万元债权组成，合计转让底价为人民币134,926.883268万元。其中：上海君欣房地产发展有限公司100%股权转让底价为28,807.286265万元，上海市工业区开发总公司（有限）对标的公司人民币106119.597003万元债权转让底价为106119.597003万元。
2、本次交易各股东成交价款按照《上海君欣房地产发展有限公司第四十一次股东会决议》分配。如本次交易形成竞价，价格增值部分属股权溢价。
3、根据《上海市国有土地使用权出让合同》及《上海市杨浦区控江路1677号地块国有土地使用条件》，控江路1677号地块土地用途为商办、住宅、变电站，在土地使用期限内，未经土地出让人批准，不得拆除、改建或重建本地块上的公共设施和地上建筑物。
4、根据评估报告：君欣时代广场商办楼已办理了不动产权证书【沪（2019）杨字不动产权第007819号】，其中8-23层办公楼面积为19118.08平方米，现已与上海杨浦投资控股（集团）有限公司解除租赁合同，截至评估基准日1楼大厅及8楼部分办公区域尚在搬迁中，其余均已空置。君欣时代广场-1至7层商场目前在租22家商户，商场出租率为30.4%。
本次交易转让方不负责清退现有租户，如受让方拟在本次交易完成后清退现有租户的，可与转让方进行商榷。
（二）重大债权债务事项：
1、截至评估基准日2023年9月30日，标的公司上海君欣房地产发展有限公司合计应付转让方上海市工业区开发总公司（有限）股东借款本金106119.597003万元、利息97.602987万元，该未付利息不纳入本次转让标的，将由标的公司继续向转让方支付。本次转让标的债权为转让方上海市工业区开发总公司（有限）对标的公司债权人民币106119.597003万元。
2、就转让方上海市工业区开发总公司（有限）在本次交易中拟转让的对标的公司人民币106119.597003万元债权，在评估基准日后，仍将按转让方与标的公司所签署的《股东借款协议》及其三份补充协议以年利率4.11%的标准继续计息，并由标的公司向转让方支付该等利息。
3、评估基准日后，为满足标的公司后续经营支出，在转让方上海市工业区开发总公司（有限）与标的公司签署的《股东借款协议》及三份补充协议项下借款额度范围内，上海市工业区开发总公司（有限）将视情况继续向标的公司提供新增股东借款。标的公司应按双方所签署的《股东借款协议》及三份补充协议以年利率4.11%的标准向上海市工业区开发总公司（有限）支付新增股东借款利息，该等利息应计至新增股东借款本金偿还完毕之日。
（三）提示提醒等内容
评估报告特别事项说明：
1、上海市工业区开发总公司（有限）按照账面实收资本持有被评估单位的股权比例为56.00%，但对应二期项目君欣时代广场的实际收益权为72.50%；上海工业投资集团置业有限公司按照账面实收资本持有被评估单位的股权比例为28.00%，但对应二期项目君欣时代广场的实际收益权为17.50%；上海欣益房地产有限公司按照账面实收资本持有被评估单位的股权比例为16.00%，但对应二期项目君欣时代广场的实际收益权为10.00%。各股东实际收益按照君欣第四十一次股东会决议进行分配。
2、上海君欣房地产发展有限公司在坐落于控江路1777号、双辽路399号的地块上建设了一座公共厕所【对应《不动产权证书》编号为沪（2019）杨字不动产权第007820号】，经《上海市不动产登记簿》查询，建筑面积为65.4平方米上海房地产营销策划公司，已于2017年8月30日与杨浦区绿化和市容管理局签署《固定资产移交调拨单》，届时需根据杨浦区绿化和市容管理局的要求将该公共厕所的产权无偿移交和转让给杨浦区绿化和市容管理局，故本次评估为零。
3、上海君欣房地产发展有限公司根据《上海市国有土地使用权出让合同》取得上海市杨浦区控江路1677号地块的土地使用权，土地出让面积为29769平方米，由于历史原因，在本地块南面相邻的伊东苑小区实际占用本地块部分用地，为了社会稳定和避免矛盾激化，在杨浦区信访办的协调下，经地籍调整，用地面积29769平方米办为二张土地证，分别为杨浦区江浦街道163街坊1/16丘（面积为29,410.4平方米）和杨浦区江浦街道163街坊1/17丘（面积为358.6平方米）的两块宗地，其中，本次评估对象君欣时代广场全部位于163街坊1/16丘，163街坊1/17丘宗地土地使用权（面积为358.6平方米）虽登记于上海君欣房地产发展有限公司名下，但实际由其他第三方无偿占用，且容积率为零，故本次评估为零。
4、根据企业提供的《关于君欣办公楼清退协议》，原承租人杨浦投资控股（集团）有限公司已与上海市工业区开发总公司（有限）、上海工业投资集团置业有限公司和上海欣益房地产有限公司就控江路1717号1层和8-23层达成清退协议，由三家公司分别按72.5%、17.5%、10%的比例承担清退费用，清退费用上限为5000万元，合同和费用承担主体是君欣三方股东，与君欣房地产发展有限公司无关。故本次评估不考虑上述清退费用对评估结果的影响。
5、本次评估地下车库数量共计386个，其中机械车位263个，标准车位23个，因地下车位数量未经相关部门的测绘，故本次按照企业提供的车位数量进行评估，若最终相关部门确定的车位数量与本次评估结果有差异，需按照相应数量对评估结果进行调整。
6、考虑房地产开发企业将自行开发的开发产品转入投资性房地产科目，权属并没有发生转移，故本次按新房口径计算土地增值税。在实际缴纳时计算土地增值额的扣除项目按税务部门认定为准。
（四）管理层拟参与受让意向
否
八、项目图片
