声明：本次踩盘立场相对中立，态度极度认真，内容旨在传达事实，交流信息，请放心往下看。
对很多东莞人或者大湾区群众来说，【松山湖】这个词含金量很重，伴随着以华为为代表的一批高新企业入驻，松山湖这片土地散发出独特的诱人气息，也逐渐成为东莞这座城市一个后劲力十足的符号标签，各项目开发商和广大市民纷纷表现出对这一片区足够热烈的信心。
今天，小编专门到松湖片区对鼎峰·松湖雅境项目进行实地踩盘，这是东莞本地开发商鼎峰近期准备推出的一个新盘，目前营销中心已经开始蓄客，样板房已于6月22日开放，过不了多久便会正式开盘发售。
项目信息
一、位于寮步 紧挨松山湖
寮步作为东莞第五大主城区板块，被誉为“中国电子信息产业名镇”，“中国汽车销售名镇”，“中国绿色名镇”等，说到汽车名镇，小编踩盘路上，满眼看到的都是各种卖车的、修车的、洗车的店铺，汽车名镇果然名不虚传~
二、9大城中村改造，城市更新步伐猛进
今年6月，东莞市自然资源局牵头编制的《东莞市乡村建设规划》（以下简称《规划》）进行了批前公示，其中针对242个城中村改造的内容吸引了广大市民的高度关注。涉及到寮步镇的共有9个城中村，小编在地图上进行对应查找，发现它们离项目的距离都在10公里之内，有两个仅仅2公里距离。
城中村的改造， 很多人首先想到的一点就是商品住房供给量将会增加，供大于求导致的结果是房价水平的下降。但是由于城中村的土地板块受交通、环境、配套等多方面因素的影响，房价水平是不均衡的，城中村的改造不仅仅是拆迁盖新房的问题，还涉及到区域产业规划和产业定位。再者，虽然有9个城中村位列文件中，但这些土地在同一时间点上市是几乎不可能的，因此并不存在“城市更新产出的新房对楼市形成过分挤压”的情况。
更重要的是，城中村的改造对于城市整体环境的改善与功能配套的升级具有明显效果。对于周边小区来说，出行及消费将会更加方便。随着城市更新的进展，后续也会吸引更多一批置业者前往，增加住房需求，调动市场活力，刺激经济发展。但城市更新项目体量之大，整个进展流程倒不好预估。
三、区位优势明显，楼市均价企高
在小编看来，寮步镇的区域优势还是很明显的，这一点从近期的土拍成绩及楼市均价可以反映出来。
综合上图以及相关资料可以发现，寮步最近在售、待售的新盘很多吼~像老盘加推的有万科时富金色花园、中惠松湖城三期（2.5万/平）、万科东新翡翠松湖（2.4万/平）等，纯新盘则有2017年拍下的地王项目珑远翠珑湾（2.6-2.9万/平的均价带妆），这些价格都不低。并且从7月10日最新的拍地结果来看，寮步地块被深圳华侨城房地产有限公司以89430万元+配建22%成功竞得，可售楼面价17948元/㎡（剔除配建）。
楼面价已经拍到近两万了，开发商们对这块片区的信心可见一斑，之后的房价不敢想呀！在这块如此燥热的土地上，我们一起来看看鼎峰·松湖雅境的情况。
项目本身
一、位置：10分钟直达松湖CBD
位于寮东路与芦溪路交汇处，项目南边是政府规划的松山湖CBD，这是项目的一大亮点东莞东新房地产，松山湖CBD是整个松山湖或者说是整个东莞的一个经济动脉，据项目直线距离2公里左右，开车的话大概10分钟以内。
据政府规划，松山湖已不再批商住用地。目前来讲，松山湖CBD聚集了一大批企业，包括在莞的世界500强以及国内盛名的一些企业都主要集中在这一块，像我们熟知的华为、漫步者、大疆，然后还有一些东莞本地实力企业生益科技、易斯特等，这些企业孕育了一大批有着强烈住房需求以及买房能力的白领群体，所以围绕松山湖CBD，未来将会形成一个庞大的住宅市场需求；而不出意外，很大一部分会外溢到鼎峰这个项目（小编看盘之后的真实心理），毕竟项目在距离上占据了绝大部分优势。
二、交通：1站5轨湾区枢纽
三条快速路：松山湖大道、莞樟路以及东部快速干线，通达全城。置业顾问说，30分钟是可以到国贸、鸿福路核心城区的，我们本身也是从南城过去的，加上塞车，其实是花了将近四五十分钟。
极致轨道交通，畅享粤港澳生活圈 寮步高铁站（东莞最大的高铁站，在建中，预计五年内建成）、松山湖北站、中兴大道站，轨道交通无缝对接广、深、港。莞深高速、从莞深高速、龙大高速、南光高速纵横；莞惠城轨9月30日运行，惠州经松山湖北站直接接轨广州；目前1号线建设中，接驳深圳6号线...
从区位里面看交通，宏观上看还是很方便的，不过需要花时间等这些轨道线路都修好，之后便是各位买房小主畅享粤港澳生活圈的时候了。
三、吃喝玩乐
项目所在位置是紧靠寮步镇中心区的，也就是说不是寮步镇的中心区。但是，最近的商圈是寮步新兴的、齐全的商业综合体-万润广场，距离项目两三公里，开车十分钟左右（贴心的销售还提醒小编步行的话不建议去，要走至少半个多小时吧）。对于追求出门即商圈的人群可能需要留意一下。另外，距项目一公里左右有香江公园和寮步文化广场，晚间一家人散散步还是不错的。
四、教育：学校开在家门口
项目门口就有两座学校东莞东新房地产，东莞松山湖中心小学（集团）西溪学校和香港国际伟才幼儿园，其中西溪小学已有70多年历史。2018年，西溪小学与松山湖中心小学达成集团化办学协议，学校质量更是直线上升。两所学校距项目直线距离不足100米，可以说是真正开在家门口的学校。
西溪小学
香港国际伟才幼儿园
五、楼盘
项目地块是2018年与村委合作拍的地，边上就是西溪文化广场、党群服务中心、寮步派出所之类的。
整个盘占地2.8万㎡，建筑面积6.9万㎡，总共7栋高层；小区采用围合式布局，拥有一个很大的中央园林。前后楼距80m，左右楼距30m，容积率2.5，绿化率30%。
小区配套比较完善，无边际游泳池，健身房、亲子小舞台、童梦乐园、萌宠天地、环形跑道，每栋楼下是架空层设计，将会打造成国际化泛会所形式，比如瑜伽室、棋牌室、咖啡室、音乐庭院、阅读庭院等等。
整个小区采用人车分流设计，商业占地2700㎡，靠近寮东路的1#2#3#4#四栋为2梯4户型，后面的5#6#7#为2梯3户型。据置业顾问介绍，预计会先推1号楼和7号楼。
项目此次准备入市的户型有三房和四房，最小92㎡，最大125㎡。
我们一起看下主要户型图：
逸居：4房2厅2卫 建筑面积：约123-125㎡
颂居A：3室2厅2卫 建筑面积：约108 ㎡
智居A：3房2厅2卫 建筑面积：约91-92㎡
智居B：3室2厅2卫 建筑面积: 约94-95㎡
样板间
最后我们来看看项目的样板间。迎面而来的是最小的92㎡三房，典型的刚需住宅。
一进门我们可以看见玄关做了收纳柜，由多功能储物柜、全身镜组合，实现有限空间的最佳集约，这也是现在很流行的设计套路了，增加玄关的使用功能。
再往里走的话，可以看到一个半清水样板房（无软装），所见即所得，咱们可以尽情发挥自己的想象力思考自己家的布局。
开敞U型厨房，上下橱柜设计，超强收纳，预留冰箱等电器位置，满足基本家居生活。
房间的布局为品字型，大小都比较紧凑。与厅分区，动静有序。
比较让人惊喜的可能算是其中一个洗手间了！对于这种刚需户型来说，洗手间一般都很窄，但鼎峰这个看起来还是比较宽敞的（另一间也是很窄啦），交付标准里面做了搭架，镜子后面也是一个收纳柜，这一块空间利用很到位哈。小格局更加考验开发商的空间利用率，有着更多细节值得推敲。
据置业顾问介绍，该房型的使用面积是达到85%，处于正常区间。
后面看了另外两个带软装的板房，总体感觉都还ok，样板房该有的样子都有了，时间匆忙，很多细节也没有细看。几张图大家随意感受一下：
阔尺客厅
主卧套房
次卧
功能房
大采光观景阳台（超大阳台）
其他这里就不做过多介绍了，分享一点意外之喜。
我们在欣赏厨房的时候，意外的发现厨房的冰箱里摆满了水和饮料，看房累了自取即可，先不论房子怎么样，鼎峰这个服务我们几个人就qiao满意，一人一瓶快乐水，消除一路的奔波劳累。
之后还发现一个有趣的设计，猜测可能是由于建筑本身楼型结构的因素，每个卫生间都带“小飘窗”。
（原谅小编水水的拍照技术吧！）
坐在窗前看风景，看累了洗个澡
或者说洗澡洗累了 ，坐着看看风景歇一会哈哈哈哈哈（开玩笑啦）
最后
因为项目目前是待售状态，售价还没有公布，不过据售楼部置业顾问分析，大概是两万出头的样子（相比于1.7万的新拍地价，你对房价的感知度还好吗？）。客观来讲，作为刚需盘，松湖雅境从产品上看还是比较靠谱的，除去本身条件，就整个寮步镇区的地段价值，小编觉得值得市场买单。
最后就小编个人的感受来说，项目从服务到细节做得都挺好，但单论衣食住行小范围活动来看，离一般的商圈都有一小段距离，需驾车前往。不过话也说回来，谁没事天天往商场跑（小编是天天往楼盘工地跑），小区本身也自带2千多平方米的商业区，基本需求都是能得到满足的，前面也有提到城市更新消息，到时这些问题都会被时间解决，但肯定是需要一段不短的时间。
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